新銀座法律事務所 法律相談事例集データベース
No.105、2001/6/28 17:06
[民事・契約]
質問：借地権について教えて下さい。
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回答：借地権とは、土地を適法に借りるための権利です。使用借権、地上権、賃借権があります。賃借権は、借地法、借地借家法で規定された建物所有を目的とする賃借権です。
１、借地上の建物の所有権保存登記をしているときは、土地の登記簿に借地権の登記をしていない場合でも、土地を譲り受けた新所有者に借地権を主張することができます（借地借家法１０条）。
２、借地権の存続期間は、３０年以上です。最初の更新時は２０年以上で更新され、その次は１０年以上の期間で更新されます。契約の更新は、更新契約書を作成しなくても、借地借家法５条で法定更新ができます。地主が更新拒絶の意思表示をしても、自己使用の必要性や建物老朽化による建て替えの必要性など、正当事由がなければ更新拒絶は認められませんので、賃料を払ってそのまま建物を使用し続けることができます。
３、建物の増改築をしたい場合は、地主と協議することになりますが、どうしても同意が得られない場合は、増改築の必要性を立証して、裁判所に代わりの許可を出してもらいます（借地借家法１７条）。都市部の場合、全面改築の場合で、更地価格の３パーセント程度を承諾料とする先例が多いようです。
４、建物を譲渡する場合は、地主から借地権譲渡の許可を得なければなりませんが、どうしても許可が得られない場合は、裁判所に代わりの許可を出してもらいます（借地借家法１９条）。借地権価格の１０パーセント程度を承諾料とする先例が多いようです。
５、借地契約の賃貸料、いわゆる地代、が実状に合わなくなったときは、地代の増減を相手方に請求できます。話し合いでまとまらない場合は、不動産鑑定士の鑑定書を添付して賃料確認請求訴訟を起こします。適正地代の計算方法は、いくつかありますが、主なものとして①利回り法と②公課倍率法があります。
①利回り法では、次のように計算します。
年額地代＝（更地価格－借地権価格）×期待利回り＋固定資産税＋都市計画税＋管理費
期待利回りは、長期国債の利回りなどを参考に２～６パーセントで決めます。
②公課倍率法では、次のようになります。
年額地代＝（固定資産税＋都市計画税）×２～３倍