新銀座法律事務所 法律相談事例集データベース 質問：マンションに居住していますが、上階の部屋の排水菅がつまり水漏れを起こし、私の部屋が水浸しになってしまいましたので、急いで修理屋さんに依頼して修理代金の一部２０万円を支払いました。私は誰にこの損害を請求すればいいのでしょうか。 ２．答えは明快なように見えますが、結構複雑です。まず、排水管がマンションの区分所有権（建物区分所有法１条）の専有部分(法２条３項)に属する事が明らかであれば、専有部分の占有者(賃借人等)、専有部分の区分所有者に損害を請求できる事になります。排水管が本管のように共用部分(法２条４項)に該当することが明らかなようであれば、占有者であり共有所有者ある管理組合(法３条)に対して請求する事が出来ます。 ３．しかし、本管へ通じる枝管のように専有部分か共用部分か不明の場合は、一棟の建物でどこからどこまでが専有部分であり共用部分との判断基準が必要となります。この点、専有部分を確定し、それ以外は共用部分ということになり、専有部分は、構造上の独立性と利用管理上の独立性を有する部分であり、その判断は、排水管の場所、排水管の機能、本件排水管に対する点検、清掃、修理等の管理の方法、組合規約及び建物全体の排水との関連などを、総合的に考慮する必要があります。通常マンションの床下を通っている枝管は専有部分ではなく、共用部分に属すると考えられます(判例)。従って、請求の相手方は、管理組合ということになるでしょう。 ４．最高裁判所第三小法廷平成九年（オ）第一九二七号、平成１２年３月２１日判決（建物共用部分確認等請求事件）。控訴審において以下のように判断しています。専有部分か共用部分かは本件排水管が設置された場所（空間）、本件排水管の機能、本件排水管に対する点検、清掃、修理等の管理の方法、及び建物全体の排水との関連などを、総合的に考慮する必要がある。と判示しています。 ５．東京簡易裁判所平成１９年（少コ）第２７２９号、平成１９年１２月１０日判決（立替金等請求事件）。こちらでも前記判例を引用しており、同様の判断です。 解説： ２．しかし、問題は責任の根拠ではなくて、誰が排水管の所有者、占有者かと言う点です。というのは、貴方がお住まいになっている建物がマンションであり集合住宅ですから、単なる一戸建てとは異なり排水管の所有者、占有者は一体誰なのかを明らかにする必要があるからです。排水管は集合住宅、マンション内に共通に利用されているという側面があり、互いの部屋が接近する床、天井を通過し、利用者に見えず管理も誰が行うか不明確な部分が多いので、一概に誰が所有者、占有者かを確定することは困難なのです。 ３．そこで、この様なマンション、集合住宅、建物のように一棟の建物内の構造上独立した複数の部分を集団で所有、利用する場合について規制する法律が昭和３７年４月にできました。これが建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)です。何故このような法律ができたのかといいますと、簡単に言えば、一棟の建物内に部分的所有権を有する権利者間の所有、利用関係を整理、明らかにして権利関係を簡明化し（複数の）部分的所有者全員の権利の実効性、有益性、利便性を保障、確保するためです。近代私法関係の中核は、所有権絶対の原則(所有権を中心とした個人財産は絶対不可侵であるという原則。憲法２９条、私有財産制)にあり、所有権は、目的物を直接排他的に支配する事が出来ますので、目的物の範囲は明確にしなければなりません。従来、一棟の建物が単独の所有権の目的になっている場合は、所有権の及ぶ範囲が明らかであり、使用利用、処分について特に問題は生じませんでした。しかし、人口集中、住宅事情の変化、建築技術の発達により、１棟の建物に複数の独立した所有権を認める集合住宅が都市を中心に建築され種々の問題が生じてきました。集合住宅は、複数の独立した所有権の対象になり複数人が占有利用しますから、、複数所有権(区分所有権)と共有部分(共用部分)から構成されますので、１棟１個の権利関係を前提にした従来の所有権の理論、共有理論では集合住宅の権利、利用関係を適正に規律できないという不都合が生じるようになりました。そこで、複数の区分所有権者全員の権利を適正、公平に保障するため区分所有権(法１条、２条１項)と共用部分(法２条４項、３分類できます)の範囲を明確にし、特に共用部分（建物全体）の利用、管理、処分、及び敷地利用について従来の共有理論(民法)を変更して明確な規定をしました。更に、以上の管理運営を迅速適正公平に行うため、管理団体(管理組合)を認めています。この法律が区分所有法であり、以上の趣旨から個別法規の解釈を行うことが求められます。 ４．建物について区分所所有権の対象は、専有部分といい区分所有者は単独で所有、占有利用できますが(法２条３項)、専有部分以外の部分は共用部分であり(法２条４項)区分所有者全員の共有に属します（法１１条）。共用部分の使用、管理、変更は各区分所有者全体の共同利益を考え共有理論を変更し、共有持分権を勝手に処分することは出来ませんし、民法とは異なり(民法上管理は過半数)、特別の議決方法等を規定し、円滑な管理業務遂行のため区分所有者全員で構成される団体である管理組合(法３条)が主体(法人とすることも出来ますし、法人でなくても法主体性は認められます。権利能力なき社団といいます)となって行います。 ５．貴方が被害を受けた排水管ですが、通常排水管の本管は、共用部分を規定する法２条４項の「専有部分に属しない建物の附属物」に該当すると解釈されています。排水管は、ガス管、電気の配線と同じ様に建物の基本的構成部分ではなく建物を利用するために付加された設備であり、建物付属物であることに争いはありません。共有部分である以上、所有者、占有者は、区分所有者全員ということになり、管理団体である管理組合が無過失責任を負って２０万円について賠償する法的責任を負うということになります。ちなみに、その他の共用部分として廊下、階段、エレベーターのように「専有部分以外の建物の部分」と建物外にある焼却炉(規約により共用部分とされた付属建物)があります。 ６．問題は、本管に接続されているマンション各部屋の枝管の詰まり、故障の場合です。排水の枝管は専有部分に属するか、共用部分に属するかという問題です。枝管は、区分所有者が単独、又は隣と複数で使う場合があり、又各部屋の天井、壁等を通過しておりどこからを共用部分とするか、どこまでを専有部分にするか判断が困難です。 ７．結論から先に言いますと、排水枝管は区分所有権の対象として、構造上の独立性と管理利用上の独立性を有する部分だけが「専有部分」となり、その他は「建物の付属物、すなわち共用部分」であると解します。そしてその判断は、排水管の場所、排水管の機能、本件排水管に対する点検、清掃、修理等の管理の方法、及び建物全体の排水との関連、組合規約などを、総合的に考慮して決めることになります(判例)。 ８．その理由ですが、 ②区分所有法の本来の趣旨は、区分所有者全体の利益を考え、１棟の建物全体の管理運営を適正、公平、迅速に行う事にあり、区分所有者が単独で管理利用できない範囲は全て共用部分として管理することが共同所有のトラブルをなくし、円滑な建物利用を可能にして最終的に全体の利益に直結すると考えられるからです。 ③具体的な判断要素として、枝管の場所があり、専有部分内を通過し各区分所有者が他の所有者、共有者の協力なしに直接修理管理できる範囲が専有部分となり他は共用部分となります。天井裏、床下などは構造上も、管理上も区分所有者の直接支配利用は及ばないと判断されるでしょう。 ④排水管の機能として枝管は、本管と違い単独、複数の区分所有者の利用になりますが、本管枝管は構造上関連した設備になり、大きさ構造も密接に連結していると考えられ、単独利用かどうかという事だけでは判断できません。 ⑤本件排水管に対する点検、清掃、修理等の管理の方法がどのようなものであったかも重要です。通常枝管も管理組合が一括して排水管清掃業者に委託して行うので点検清掃、修理をしている以上、その故障についても管理組合の費用で行う事が理にあっているということが出来ます。 ⑥建物全体の排水との関連ですが、排水本管とは別個の面がありますが、下水に関しては枝管、本管一体として機能、衛生面も保持できると考えられ、枝管のみを区別する事は出来ません。 ⑦組合規約も考慮し、特別な規定があるかどうかを検討し、枝管について特に記載内容があれば本管の一部と評価する事が可能です。 ９．貴方の場合、以上の判断基準から考え、上階の所有者、占有者が管理利用できて、構造上明らかに区分所有者が支配しているという独立性を有する配水管による故障の場合には、その者に対して損害賠償が可能です。それ以外は共用部分と評価されますから、共有者全員の機関である管理組合に請求する事になるでしょう。天井裏、床下を通過している排水枝管の故障は通常共用部分の故障となると思われます。 １０．但し、故障の原因となるものを排水するように上階の区分所有者の故意、過失により特別に排水管の故障が発生した事が明らかになれば、その個人にも重畳的に請求が可能です。 １１．尚、マンションの管理会社の責任ですが、管理会社は管理組合から建物全体の清掃、安全等の一般的管理を委託されており、排水管の所有者、占有者でもありませんし、特に配水管修理、管理に特別な委託がない限り管理義務がなく損害賠償請求は出来ません。（東京地判Ｈ５．１．２８に同旨）また、この判例のケースでは、管理会社に上記義務がないとしても、管理会社が、住人から一旦水漏れについて連絡を受け点検を行っていた点を捉え、管理会社に善良なる管理者としての注意義務違反（民法６９７条、６４４条）が生じ、これについての債務不履行があるとの主張が原告側からなされていましたが、裁判所は本件では管理会社が善管注意義務を果たしていないとはいえないとしています。ただし、例えば、漏水事故を起こした部屋の住人が長期間不在であり、管理会社が中に入って水道管の点検等、事実上の管理行為を行っていた、というような特段の事情がある場合には、事務管理に基づく責任(民法７０１条、６４４条、善管注意義務違反)を負うようなケースもありえると思われます。 １２．判例を参照します。 ②控訴審における判断。「建物の区分所有等に関する法律（以下「法」という。）は、区分所有権の目的となる建物については、これを専有部分と共用部分に区分し、共用部分について、その所有関係、使用権の所有、管理の方法及び費用の負担等について、必要な定めをしている。これは、区分所有権の目的となる建物の特殊性を考慮し、建物の維持管理、機能の保全等の見地から、共用部分について民法の共有とは異なる法的取扱いが必要とされることによるものである。したがって、目的物が専有部分か共用部分かを判断するについては、このような法の定める規律を受けるのはふさわしいかどうかを考慮する必要がある。本件排水管は、建物の付属物であるところ、法二条四項は、専有部分に属しない建物の付属物を共用部分と定めている。すなわち、建物の付属物のうち専有部分に属するもの以外のものを共用部分としている。そこで、本件排水管が専有部分に属するか否かを検討することとするが、この検討に際しては、本件排水管が設置された場所（空間）、本件排水管の機能、本件排水管に対する点検、清掃、修理等の管理の方法、及び建物全体の排水との関連などを、総合的に考慮する必要がある。」 ③「このように本件排水管は、特定の区分所有者の専用に供されているのであるが、その所在する場所からみて当該区分所有者の支配管理下にはなく、また、建物全体の排水との関連からみると、排水本管との一体的な管理が必要であるから、これを当該専有部分の区分所有者の専有に属する物として、これをその者の責任で維持管理をさせるのは相当ではない。また、これが存在する空間の属する専有部分の所有者は、これを利用するものではないから、当該所有者の専有に属させる根拠もない。結局、排水管の枝管であって現に特定の区分所有者の専用に供されているものでも、それがその者の専有部分内にないものは、共用部分として、建物全体の排水施設の維持管理、機能の保全という観点から、法の定める規制に従わせることが相当であると判断される。よって、本件排水管は、専有部分に属しない建物の付属物として、共用部分であるというべきである。」と判示し請求を認めています。 （２）東京簡易裁判所平成１９年（少コ）第２７２９号、平成１９年１２月１０日判決（立替金等請求事件 ）。こちらでも前記判例を引用しており、同様の判断です。 ≪条文参照≫ 建物の区分所有等に関する法律 民法
No.791、2008/5/12 18:26
【民事・区分所有権・共用部分・排水管の占有・所有権は誰にあるか・水漏れの責任】
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回答：
１．結論から言えば、民法７０９条、７１７条により、排水管の占有者、所有者に対して損害を賠償できるというのが回答になります。
１．貴方は、階上の部屋の排水管が詰まり故障したことにより修理し損害を受けていますから、民法７０９条不法行為により損害賠償請求できることに争いはないと思います。排水管はマンションという集合建物の一部をなすものであり、明らかに工作物に該当しますし、排水管の水漏れは「設置、又は保存の瑕疵」といえますから、民法７１７条により、先ず排水管の占有者に工作物責任を追及することが可能です。又、占有者が無過失を立証しても、その所有者に対して責任追及が出来ることになります。占有者、所有者の工作物責任は、危険物責任、報償責任(危険物により利益を得ているものは公平上危険物から生じる損害を填補する責任があるという考え方)を背景にしていますから、法が認めた無過失責任であり、仮に占有者に資力なくても所有者も賃借人を通じて間接占有をしている関係にありますから、結果的に、解釈上占有者、所有者が重畳的に無過失責任を負うことになります。事例集№７３０号も参照してください。
①区分所有権者が目的物に対し責任を負う理由は、目的物に対して直接排他的に支配し利用管理し利益を受ける可能性を有する事にありますので、集合住宅においても自らが構造上利用管理できることが前提になります。そもそも所有権という物権の本質は直接排他的支配性にあり、対象物が構造上独立性を有する事が求められるのです。すなわち、マンション各部屋の区分所有者が自室内の排水管で、自ら管理、利用できる範囲を専有部分の付属物として責任を負うことになります。それ以外は共用部分ということになります。
（１）最高裁判所第三小法廷平成九年（オ）第一九二七号、平成１２年３月２１日判決（建物共用部分確認等請求事件）。
①本件は、マンションの天井裏を通っている排水枝管が原因で水漏れ事故が発生し、右排水管が本件建物の区分所有者全員の共用部分（法律２条４項にいう「専有部分に属しない建物の附属物」）であることの確認を求め管理組合に対して、水漏れ費用の立替払いの求償を求め認められた事案です。
第一章 建物の区分所有
第一節 総則
（建物の区分所有）
第一条 一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
（定義）
第二条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
２ この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
３ この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
５ この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。
６ この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。
（区分所有者の団体）
第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
（共用部分）
第四条 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
２ 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。
（規約による建物の敷地）
第五条 区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。
２ 建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となつたときも、同様とする。
（区分所有者の権利義務等）
第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３ 第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。
第三節 敷地利用権
（分離処分の禁止）
第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
第六節 管理組合法人
（成立等）
第四十七条 第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。
２ 前項の規定による法人は、管理組合法人と称する。
（不法行為による損害賠償）
第709条 故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
第717条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。
ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
２ 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
３ 前２項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。
（賃貸物の修繕等）
第606条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
２ 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
（事務管理）
第697条 義務なく他人のために事務の管理を始めた者（以下この章において「管理者」という。）は、その事務の性質に従い、最も本人の利益に適合する方法によって、その事務の管理（以下「事務管理」という。）をしなければならない。
２ 管理者は、本人の意思を知っているとき、又はこれを推知することができるときは、その意思に従って事務管理をしなければならない。
（委任の規定の準用）
第７０１条 第六百四十五条から第六百四十七条までの規定は、事務管理について準用する。