新銀座法律事務所 法律相談事例集データベース 質問：競売に出ていたマンションを購入しました。管理費の滞納があるようで、競落したときに、滞納していた管理費も払わされました。マンションの前の持ち主は、事業に失敗してマンションを手放すことになったようですが、破産まではしていないようです。調べてみると、その後盛り返し、現在は余裕があるようなので、自分が滞納した管理費くらいは支払って欲しいと思うのですが、請求できますか？ 解説： ２．（問題点） ３．（両債務の併存） ４．（両債務の法的性質） ５．（連帯債務とは何か。） ６．（不真性連帯債務） ７．（本件の検討） ８．（実務上の滞納額と重要事項説明書について。） ９．（判例） １０． ＜参照条文＞ 民法
No.872、2009/5/20 13:57
【民事・区分所有法・マンション管理費の滞納分は競落人に請求する場合支払った競落人は原所有者に求償権を行使できるか・競落人と原所有者の債務の性質・不真性連帯債務】
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回答：区分建物の管理費の滞納部分は、その特定承継人（買受人、競落人）にも請求できることになっています（建物等区分所有法８条、７条）。買受人と元所有者の債務の性質は不真性連帯債務であるといわれています。判例では、その負担部分は、前主に全額の負担であると考えられていますので、求償は可能です。ただし、今回のような前所有者が資力を有しているケースはほとんどありませんので、実際に回収することは困難です。競売などで不動産を手に入れるときは注意が必要です。
１．（区分所有法８条の趣旨）
マンションなどの区分所有建物においては、共益部分の管理等にかかる費用として、管理規約などで定めた管理費を徴収することができます（区分所有法１９条、３条）。理論上は、管理費は、当該区分所有権者について発生している債務ですから、発生の原因となった目的物（マンション）の売買（譲渡）のような特定承継（これに対して、相続のようにある人間の権利義務一切を承継することを包括承継といいます）の場合には、いったん発生した管理費等の管理経費の支払義務は引き継がれません。競売も通常の売買とは異なりますが、多数の申し出者を募り最高値の申込者に承諾を与える特殊な売買形式であり「特定承継」に該当します。法的に言えばマンションの所有権と区分所有者として負担している共益費の債務とは別個の権利、債務であり、マンション自体が競売にかけられでも発生している共益費の債務は競売の対象にならないからです。従って、個人の債務を競落人に負担してもらうためには、マンション売買契約の他別個に滞納管理費の債務引受契約が必要になります。しかし、履行確保の観点から、区分所有法（管理組合）は特定承継人（マンションの買主）にも請求が可能であるとしています（建物等区分所有法８条、７条）。これは、マンションの競落人にとり不利益な取り扱いですが、法が特に認めた責任です。通常の売買では、延滞管理費債務を売買代金から控除するので事実上問題は生じません。どうしてこのような責任を認めたのかというと、マンションのような一棟の建物内の構造上独立した複数の部分を集団で所有、利用する集合住宅建物の所有権の保障、共有関係を適正公平に規律するためです。従来の所有権、共有の理論、規定は、単独所有建物を対象にしており集合住宅を予想して作られていませんので、区分所有者各自の所有権を実質的に保障するために（フランス人権宣言による所有権絶対の原則。憲法２９条）従来の権利関係を修正する必要が生じました。そのため作られたのが昭和３７年の区分所有法です。この法律の趣旨は集合住宅の各所有権の実質的保障にありますので、管理費の滞納放置は他の所有権者の共同の利益を侵害する危険があり、集合住宅の買主に特別な責任を認めたのです。買主に不利益ですが、区分所有法の制定により事前に不利益を告知し、買主は売買代金（競売代金）決定の要素にすること（その分低額にする）で利益調和を図りました。
では、特定承継人が発生した場合、区分所有法により、これに管理費を請求できることになるわけですから、前所有者の支払い義務は消滅するのでしょうか。区分所有法８条の文言からは明らかではありませんので解釈する必要が生じます。仮に、併存する場合互いの債務の法的性質はどのように構成されるか問題になります。
この点、前所有者、買受人の債務は併存し、どちらにも滞納管理費を請求できることになります。なぜなら、区分所有法８条の制度趣旨は、区分所有者の所有権の適正、公平な保障を目的とするものであり、本来の債務者の責任を免除、軽減するために規定されたものではありませんので管理費滞納者の債務が消滅することはありません。又、管理費の実質的確保という面からも元所有者の債務を免除する必要性はないからです。
次に、これら両者の債務の性質ですが、不真性連帯債務の関係にあると解釈されています。連帯債務は民法４３２条以下に規定されていますが、不真性連帯債務という規定は民法上どこにもありません。解釈上認められた概念です。ここで「不真性」の意味内容について説明します。不真性とは、連帯債務者間に主観的な連絡、共同関係がないということです。主観的な共同関係とは連帯して債務全額を履行する目的を持って債務を負うという債務者全員の合意を意味します。当事者間に合意がないのに連帯で債務を負担する根拠は私的自治の原則に内在する信義則、公平、公正の原理に求めることができます（民法１条）。
まず連帯債務とは、当事者の合意により数人の債務者が同一内容の給付について、各自独立に全部の給付をする債務を負いその中の１人が弁済すれば他の債務者の債務も消滅する関係を言います。債権者の債権担保のために利用されます。例えば３人が合意で１０００万円を借入する場合です。債権担保のため債権者に対しての債務は、各自１０００万円なのですが、債務者３人の内部では金銭消費に応じて各自どれだけ負担するか決めておくのが通常です。Ａ６００万円、Ｂ３００、Ｃ１００万円等。これを「負担部分」といいます。従って、Ａが１０００万円返済すると、Ｂに３００万円、Ｃに１００万円請求（求償）できることになります（民法４４２条）。互いに債務は別個独立しているので各債務者に生じた事由は他の債権者に効力を及ぼしませんが（民法４４０条、相対効の原則）、債務者間の債務履行という共同の目的を有し共同関係が合意により強いため１人の債務者について生じた事由はその目的に関連して他の債務者に対しても影響を及ぼします。例えば、債権者が連帯債務者1人に債務免除すると他の債務者にも効力が生じ全員１０００万円の債務を免れることになります（民法４３７条他）。この根拠は、１０００万円を共同で弁済するという目的をもった債権、債務者間の合意意思の合理的解釈に求められます。以上から、連帯債務の法律構成の根拠は、債権債務者間、債務者間の合意、共同の意思連絡にあります。
他方、不真性連帯債務とは、連帯債務と同様、各債務者が全額についての義務を負うが、債務者間に主観的共同の意思連絡関係がない点が特色です。公平、公正の観点から債権者側保護の必要上偶然債務が競合したにすぎません。従って、債務者間に共同関係がない以上互いにどれだけ負担するかという負担部分もありませんし、求償関係も合意によるように簡単に決めることはできません。公正、公平上どれだけ負担を負わせるかにより負担部分、求償も個々別々に決められることになります。又、連帯債務本来の目的である弁済及びこれと同視し得る事由を除いて、一債務者に生じた事由が他の債務者に影響しないことになります。例えば、免除は、他の不真性連帯債務者に影響がありません。相対効の原則が基本的に適用されることになります。抽象的で分かりにくいと思いますが、例えば、会社の従業員が、業務上交通事故を起こすと会社、使用者も従業員と連帯して同額の不法行為責任を負担します（民法７１５条、使用者責任、報償責任）。従業員と使用者に債務弁済の共同の合意、意思連絡はありませんから不真性連帯債務であると判例上解釈され確立しています（最高裁判例昭和４６年９月３０日判決、他に民法７１９条共同不法行為の場合等。）。被害者が、従業員の債務を免除しても、使用者の債務は消滅しません。負担部分は、原則的に事故を起こした従業員が負いますが、事故発生について会社側にも責任があれば（超過勤務等の強制等）その割合に応じ負担部分が決められ求償の問題になります。以上から、不真性連帯債務の根拠は、最終的に連帯債務者当事者の合意、意思連絡ではなく、私的自治の原則に内在する公正、公平、信義則の原則に求めることができます。
本件の延滞管理費に関する、元所有者と競落人との関係は、支払いについて合意、意思の連絡がないので不真性連帯債務と解釈することができます。負担部分の解釈は、元所有者が全額、競落人にはありません。なぜなら、競落人の責任は、本来競売によって負担しない債務を、集合住宅の所有権保障という区分所有法の趣旨から法が例外的に特別に認めた責任であり、公平上、管理費延滞を行った現所有者に全責任が課せられるからです。この点について、通常、競売手続きでは、延滞管理費を考慮に入れ最低売却価格、入札価格が決められるので、全額の求償を認めると、競落人に二重に利益を得ることになるのではないかという疑問がありますが、通常の売買と異なり延滞管理費の額が競売価格に明確に反映されているかどうか不明であり集合住宅の適正な維持管理のため、元所有者の負担部分は免除できないものと考えます。以上から競落人は、競落後元所有者に対して支払った全額を求償することができます。
管理費等に滞納がありながら売買された場合、上記のとおり区分所有法上新たな買主に対しても滞納金を請求できるので、譲受人が滞納金の存在を知らないと、トラブルの原因になります。そこで、トラブルの未然防止のため宅建業法では、宅建業者が購入しようとする者に対して事前に行う説明のための書面（重要事項説明書）に管理費等の滞納額の明示を義務づけております。
この点、に関し、東京高裁平成１７年３月３０日判決は、以下のように判じています。「控訴人は、本件建物等の所有権が被控訴人に移転するまでの間の本件管理費等について支払義務を負っている。ところで、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）８条は、同法７条１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる旨規定しており、これによれば、被控訴人は、本件管理費等の滞納分について、控訴人の特定承継人として支払義務を負っていることは明らかである。これは、集合建物を円滑に継持管理するため、他の区分所有者又は管理者が当該区分所有者に対して有する債権の効力を強化する趣旨から、本来の債務者たる当該区分所有者に加えて、特定承継人に対して重畳的な債務引受人としての義務を法定したものであり、債務者たる当該区分所有者の債務とその特定承継人の債務とは不真正連帯債務の関係にあるものと解されるから、真正連帯債務についての民法４４２条は適用されないが、区分所有法８条の趣旨に照らせば、当該区分所有者と競売による特定承継人相互間の負担関係については、特定承継人の責任は当該区分所有者に比して二次的、補完的なものに過ぎないから、当該区分所有者がこれを全部負担すべきものであり、特定承継人には負担部分はないものと解するのが相当である。したがって、被控訴人は、本件管理費等の滞納分につき、弁済に係る全額を控訴人に対して求償することができることとなる。控訴人は、物件明細書等に本件管理費等の滞納分が明示されていることや最低売却価額における控除の措置がされていること等から滞納分は被控訴人が負担すべきであると主張する。しかしながら、物件明細書等の競売事件記録の記載は、競売物件の概要等を入札希望者に知らせて、買受人に不測の損害を被らせないように配慮したものに過ぎないから、上記記載を根拠として本件管理費等の滞納分については当然買受人たる被控訴人に支払義務があるものとすることはできない。その他被控訴人に滞納分の支払義務があることを認めるに足りる証拠はない。」理論上妥当な判決です。
（最後に）以上のように、中古マンションを買ったときに、滞納管理費を支払った場合、これを前の所有者に対して請求することは可能と考えられます（ただし、滞納期間中に、前主が破産して免責決定を受けている場合、破産決定前に発生した管理費支払義務は破産者について免責されます。免責決定は、債権を消滅させることはありませんが、免責の効果は求償件にも及ぶと考えられます）が、管理費を滞納した挙句に不動産を手放すようなケースでは、前主に資力がないことがほとんどですので、現実に回収できる可能性は非常に低いでしょう。中古マンションを購入する際には、滞納管理費も自己負担のつもりで購入することをお勧めします。
区分所有法
（区分所有者の団体）
第３条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
（先取特権）
第７条 区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 民法（明治29年法律第89号）第319条の規定は､第１項の先取特権に準用する。
（特定承継人の責任）
第８条 前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。
（区分所有者の権利義務等）
第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３ 第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。
（先取特権）
第七条 区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。
（特定承継人の責任）
第八条 前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。
（共用部分の負担及び利益収取）
第１９条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。
（基本原則）
第１条 私権は、公共の福祉に適合しなければならない。
２ 権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
３ 権利の濫用は、これを許さない。
第三款 連帯債務
（履行の請求）
第四百三十二条 数人が連帯債務を負担するときは、債権者は、その連帯債務者の一人に対し、又は同時に若しくは順次にすべての連帯債務者に対し、全部又は一部の履行を請求することができる。
（連帯債務者の一人についての法律行為の無効等）
第四百三十三条 連帯債務者の一人について法律行為の無効又は取消しの原因があっても、他の連帯債務者の債務は、その効力を妨げられない。
（連帯債務者の一人に対する履行の請求）
第四百三十四条 連帯債務者の一人に対する履行の請求は、他の連帯債務者に対しても、その効力を生ずる。
（連帯債務者の一人との間の更改）
第四百三十五条 連帯債務者の一人と債権者との間に更改があったときは、債権は、すべての連帯債務者の利益のために消滅する。
（連帯債務者の一人による相殺等）
第四百三十六条 連帯債務者の一人が債権者に対して債権を有する場合において、その連帯債務者が相殺を援用したときは、債権は、すべての連帯債務者の利益のために消滅する。
２ 前項の債権を有する連帯債務者が相殺を援用しない間は、その連帯債務者の負担部分についてのみ他の連帯債務者が相殺を援用することができる。
（連帯債務者の一人に対する免除）
第四百三十七条 連帯債務者の一人に対してした債務の免除は、その連帯債務者の負担部分についてのみ、他の連帯債務者の利益のためにも、その効力を生ずる。
（連帯債務者の一人との間の混同）
第四百三十八条 連帯債務者の一人と債権者との間に混同があったときは、その連帯債務者は、弁済をしたものとみなす。
（連帯債務者の一人についての時効の完成）
第四百三十九条 連帯債務者の一人のために時効が完成したときは、その連帯債務者の負担部分については、他の連帯債務者も、その義務を免れる。
（相対的効力の原則）
第四百四十条 第四百三十四条から前条までに規定する場合を除き、連帯債務者の一人について生じた事由は、他の連帯債務者に対してその効力を生じない。
（連帯債務者についての破産手続の開始）
第四百四十一条 連帯債務者の全員又はそのうちの数人が破産手続開始の決定を受けたときは、債権者は、その債権の全額について各破産財団の配当に加入することができる。
（連帯債務者間の求償権）
第四百四十二条 連帯債務者の一人が弁済をし、その他自己の財産をもって共同の免責を得たときは、その連帯債務者は、他の連帯債務者に対し、各自の負担部分について求償権を有する。
２ 前項の規定による求償は、弁済その他免責があった日以後の法定利息及び避けることができなかった費用その他の損害の賠償を包含する。
（使用者等の責任）
第七百十五条 ある事業のために他人を使用する者は、被用者がその事業の執行について第三者に加えた損害を賠償する責任を負う。ただし、使用者が被用者の選任及びその事業の監督について相当の注意をしたとき、又は相当の注意をしても損害が生ずべきであったときは、この限りでない。
２ 使用者に代わって事業を監督する者も、前項の責任を負う。
３ 前二項の規定は、使用者又は監督者から被用者に対する求償権の行使を妨げない。