新銀座法律事務所 法律相談事例集データベース 質問：私はマンションの部屋を２年契約で賃貸しており，何度か合意更新もしてきているのですが，賃借人が賃料を滞納するようになりました。あまりに滞納が続くので，仕方なく賃貸借契約を解除し，退去してもらったのですが，賃借人は滞納賃料を払わないままでした。そこで，賃借人が退去した後に，賃料の滞納分について，連帯保証人に支払ってもらうように請求したのですが，保証人は，更新後の賃借人の債務についてまでは保証はしていないと言って払ってくれません。たしかに，更新する際に保証人に改めて意思確認をしたり問合せをしたりはしてきませんでしたが，更新後の賃料の滞納分については保証人に請求できないのでしょうか。 解説： ２．（建物賃貸借契約更新後の保証人の責任についての基本的考え方，及び判例・学説） ３．（判例，最高裁平成９年１１月１３日判決の内容） ４．（まとめ） ［参考判例］ ①最高裁第一小法廷平成９年１１月１３日判決（抜粋） ②東京地裁平成６年６月２１日判決（抜粋） ［参照条文］ 民法 借地借家法
No.1037、2010/7/14 12:47 https://www.shinginza.com/qa-fudousan.htm
【民事・建物賃借人の連帯保証人は賃貸借契約合意更新後の賃借人の債務について保証人としての責任を負うか】
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回答：
１．期間の定めのある建物賃貸借契約が合意更新された後に賃借人の負う債務についても，保証人が保証契約をする際に，更新後の賃借人の債務については責任を負わないとの意思を表明しているような特別の事情のない限り，保証人は責任を負うものと考えられ，保証債務の履行請求が信義則に反するような場合を除いて，保証人に対して賃料の滞納分の支払いを請求することができます。
２．法律相談事例集キーワード検索９７番参照。
１．（保証債務の意義・性質，問題点の指摘）
保証債務は，債権者と保証人との間の保証契約によって生じるものですが，主たる債務と同一内容の給付を目的とし，主たる債務を担保するものです。この保証債務は，主たる債務とはあくまでも別個の債務ですが，主たる債務と同一の内容となります。そして，例えば，主たる債務がその同一性を失わずに変更したときは（例えば一部弁済）それに応じて変更されることになります。このように主たる債務のために，その担保として契約される以上，その成立，存続，内容，消滅等について，主たる債務と運命を共にするという性質を保証債務の付従性といいます。すなわち，附従性は，保証債務が主たる債務の担保のために存在すると言う性質から導かれるものです。
なお，保証債務の性質としては，担保という目的から他にも随伴性（主債務の移転に伴って保証債務も移転すること，附従性の内容とも考えられます。）や，補充性というものがあります。補充性とは，保証債務（単純保証）が，主債務が履行されない場合にその補充として履行されることをいいます。具体的には，保証人は債権者に対して，まずは主債務者に請求することを求めることができ（催告の抗弁権，民法４５２条），また，主債務者に資力があり執行が容易な場合はまず主債務者の財産に対して執行するように求めることができます（検索の抗弁権，民法４５３条）。
これに対し，連帯保証の場合は，保証債務の補充性がないものとされており，保証人には催告の抗弁権や検索の抗弁権がなく，債権者はいきなり保証人の方に請求することができます。そのため，本件のように借家保証人が連帯保証をしている場合には，賃借人により家賃の滞納があった場合は，直ちに保証人の方へ請求することができることになります。そこで，更新後の賃借人の債務が，更新前のものと同一であれば，更新後の賃借人の債務についても保証人は責任を負うことになると考えられますが，必ずしもこの同一性の問題に拘束されず，保証人の意思解釈の問題として捉える考え方もあります。この点についての判例・学説状況については，後記２をご参照ください。
理論的に考えるのであれば契約の合意による更新とは，ある契約の存続期間が満了したときにさらにその契約を合意により継続することですから，期間満了により従前の契約は終了していることになり更新後の契約は従前の契約と法的同一性はない（保証債務は消滅）と言わざるを得ないように思われます。しかし，建物賃貸借契約は，通常の契約と異なり居住等の利用関係から賃借人が法的に保護されており前契約と同一内容で更新，継続される事が一般的で，1回限りの契約と同一に論じてよいか問題になります。
この点について，更新前後の賃借人の債務は同一性が有るかという問題とも関連し，学説は消極説と積極説に分かれています。結論から言えば後記最高裁判例のように原則的に保証債務は更新後の主たる債務の担保として存続するものと考えます。その理由ですが， ①理論的には，合意による更新は，賃貸借契約当事者の新たな意思表示であり更新前の契約と法的に同一性があると言うことは難しいと思います。この問題は，賃貸人と連帯保証人当事者の保証契約締結における合理的意思解釈の問題として考える必要があります。建物賃貸借契約のような居住権，利用権の性質を有する継続的契約において，連帯保証の目的は，主たる債務（賃借人の債務）の担保をとして存在するのですから通常予想される更新後の賃借人の債務について担保しないというので有れば、実質的に担保の目的は達することが出来ませんし，保証人としても，特に反対の意思表示をしない限り継続的契約の保証人となった以上，合理的意思解釈として通常行われる合意更新後の債務については保証の意思があると考えるべきです。又賃借人としては，賃借人保護の関係上事実上更新を拒絶できないのですから（借地，借家法28条），公平上賃貸人の賃料等の請求権は保証人という担保により保護する必要性が認められます。その他後述の判例の理由も首肯出来るものと思います。
②学説上消極説は，更新前後の賃借人の債務は別個のものであり，保証債務は更新により消滅すると考えられることや，期間の定めのある賃貸借の保証人の意思として，期間内に限って保証する意思であることが通常であると考えられること，更新後の期間は長期にわたるのであり，保証人の責任が続くとすると保証人にとって酷であること等を根拠としています。しかし，この考えは継続的契約における保証契約が有する担保の目的という趣旨から見て妥当性を欠くものと考えられます。③一方，積極説は，更新前後の賃貸借は同一性を失わないと考えられること，保証人も賃貸借が更新されることについては覚悟しているはずであり不測の損害は生じないといえること，契約後相当期間が経過して保証人の責任が過重となる場合には保証人に解除権を認めればよいこと等を根拠としています。同一性を失わないという点は理論的に問題がありますが結論には賛成です。
古い判例は消極的な立場をとっていましたが（大判大５．７．１５，大判大８．１１．８），近時は積極的な立場をとっています（東京地判昭５６．７．２８，東京地判昭６１．６．３０等）。このような状況において，最判平９．１１．１３は，更新前後の賃借人の債務に関し同一性については判断せずに（理論的に同一性が無いという前提に立っていると思われます。同一性があるので有れば当然保証債務は存続しますので，），保証契約の解釈の問題として捉えました。理由として，①建物の賃貸借が，期間の定めの有無にかかわらず，本来相当の長期間にわたる存続が予定された継続的な契約関係であること，②期間の定めのある建物の賃貸借においても，賃貸人は，自ら建物を使用する必要があるなどの正当事由を具備しなければ，更新を拒絶することができず（借地借家法２８条参照），賃借人が望む限り，更新により賃貸借関係を継続するのが通常であること，③賃借人のために保証人となろうとする者にとっても，このような賃貸借関係の継続は当然予測できるところであること，④保証における主たる債務が定期的かつ金額の確定した賃料債務を中心とするものであって，保証人の予期しないような保証責任が一挙に発生することはないのが一般であること，などからすれば，賃貸借契約が更新された場合でも，反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り，更新後の賃貸借から生ずる債務についても保証の責任を負う趣旨で保証契約をしたものと考えるのが，当事者の通常の合理的意思に合致するという判断をしました。
ただ，例えば，賃借人が継続的に賃料の支払を怠っているにもかかわらず，賃貸人が保証人にその旨を連絡するようなこともなく，漫然と契約を更新させているような場合には，保証債務の履行を請求することが信義則に反するとして否定されることはあり得るとしています。この点，東京地判平６．６．２１は，賃料の支払がないまま保証人に何らの連絡もなしに２回も合意更新することは社会通念上ありえないことで，かかる場合にも保証人が責任を負うとするのは保証人としての通常の意思に反し，予想外の不利益を負わせるので，２回目の合意更新後について保証人は責任を負わないとしました。
以上ご説明したように，あなたがマンションの部屋を貸すにあたって保証人と保証契約を締結した際に，保証人は更新後責任を負わないという定めをしていないような場合であれば，あまりに長期間にわたって賃借人の賃料滞納を放置して合意更新を繰り返したような状況でない限りは，保証人に対して更新後の賃料の滞納分も支払ってもらうように請求することができると考えられます。もっとも，保証人が上記信義則違反の主張をするなどして任意の支払いに応じず，あなた自身の請求では事態解決が困難なような場合には，法律の専門家である弁護士にご相談してみることをお勧めいたします。
一 本件は，建物賃借人のために連帯保証人となった上告人が，賃貸人である被上告人に対し，被上告人と賃借人との合意により建物賃貸借契約を更新した後に生じた未払賃料等についての連帯保証債務が存在しないことの確認を求めている事案である。
二 原審が適法に確定した事実関係の概要は，次のとおりである。
１ 被上告人は，昭和六〇年五月三一日，上告人の実弟であるＡに対し，第一審判決添付物件目録記載の建物（以下「本件マンション」という。）を，期間を同年六月一日から二年間，賃料を月額二六万円と定めて賃貸した（以下「本件賃貸借契約」という。）その際，上告人は，被上告人に対し，Ａが本件賃貸借契約に基づき被上告人に対して負担する一切の債務について，連帯して保証する旨約した（以下「本件保証契約」という。）
２ 本件賃貸借契約締結の際に作成された契約書においては，賃貸借期間の定めに付加して「但し，必要あれば当事者合議の上，本契約を更新することも出来る。」と規定されていたところ，被上告人としては，右賃貸借期間を家賃の更新期間と考えており，右期間満了後も賃貸借関係を継続できることを予定していた。他方，上告人は，本件保証契約締結当時，右規定から本件賃貸借契約が更新されることを十分予測することができたにもかかわらず，その当時Ａが食品流通関係の仕事をしていて高額の収入があると認識していたことから，本件保証契約締結後も同人の支払能力について心配しておらず，そのため本件賃貸借の更新についても無関心であった。
３ Ａと被上告人は，本件賃貸借につき，（一）昭和六二年六月ころ，期間を同年六月一日から二年間と定めて更新する旨合意し，（二）平成元年八月二九日，期間を同年六月一日から二年間，賃料を月額三一万円と定めて更新する旨合意し，（三）平成三年七月二〇日，期間を同年六月一日から二年間，賃料を月額三三万円と定めて更新する旨合意した。もっとも，右各合意更新の際に作成された賃貸借契約書中の連帯保証人欄には「前回に同じ」と記載されているのみで，上告人による署名押印がされていないし，右合意更新の際に被上告人から上告人に対して保証意思の確認の問い合わせがされたことはなく，上告人がＡに対して引き続き連帯保証人となることを明示して了承したこともなかった。 ４ Ａは，前記３（二）の合意更新による期間中の賃料合計七五万円及び前記３（三）の合意更新による期間中の賃料等合計七五九万円を支払わなかったところ，被上告人は，平成四年七月中旬ころ，Ａに対し，本件賃貸借契約の更新を拒絶する旨通知するとともに，平成五年六月八日ころ，上告人に対し，賃料不払が継続している旨を連絡した。Ａは，平成五年六月一八日，被上告人に対し，本件マンションを明け渡した。
三 被上告人は，上告人に対し，本件保証契約に基づき，前記４の未払賃料等合計八三四万円及び平成五年六月一日から同月一八日までの賃料相当損害金一九万八〇〇〇円についての連帯保証債務履行請求権を有すると主張しており，これに対し，上告人は，本件保証契約の効力が本件賃貸借の合意更新後に生じた未払賃料債務等には及ばない，仮にそうでないとしても，被上告人による右保証債務の履行請求が信義則に反すると主張している。
建物の賃貸借は，一時使用のための賃貸借等の場合を除き，期間の定めの有無にかかわらず，本来相当の長期間にわたる存続が予定された継続的な契約関係であり，期間の定めのある建物の賃貸借においても，賃貸人は，自ら建物を使用する必要があるなどの正当事由を具備しなければ，更新を拒絶することができず，賃借人が望む限り，更新により賃貸借関係を継続するのが通常であって，賃借人のために保証人となろうとする者にとっても，右のような賃貸借関係の継続は当然予測できるところであり，また，保証における主たる債務が定期的かつ金額の確定した賃料債務を中心とするものであって，保証人の予期しないような保証責任が一挙に発生することはないのが一般であることなどからすれば，賃貸借の期間が満了した後における保証責任について格別の定めがされていない場合であっても，反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り，更新後の賃貸借から生ずる債務についても保証の責めを負う趣旨で保証契約をしたものと解するのが，当事者の通常の合理的意思に合致するというべきである。もとより，賃借人が継続的に賃料の支払を怠っているにもかかわらず，賃貸人が，保証人にその旨を連絡するようなこともなく，いたずらに契約を更新させているなどの場合に保証債務の履行を請求することが信義則に反するとして否定されることがあり得ることはいうまでもない。
以上によれば，期間の定めのある建物の賃貸借において，賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には，反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り，保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当であり，保証人は，賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き，更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れないというべきである。
四 これを本件についてみるに，前記事実関係によれば，前記特段の事情はうかがわれないから，本件保証契約の効力は，更新後の賃貸借にも及ぶと解すべきであり，被上告人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認めるべき事情もない本件においては，上告人は，本件賃貸借契約につき合意により更新された後の賃貸借から生じたＡの被上告人に対する賃料債務等についても，保証の責めを免れないものといわなければならない。これと同旨の原審の判断は，正当として是認することができ，その過程に所論の違法はない。右判断は，所論引用の判例に抵触するものではない。論旨は，右と異なる見解に立って原判決を論難するものであって，採用することができない。
第二 事案の概要
本件は，原告が被告に対し，賃貸借の連帯保証契約に基づき，未払賃料等五二六万五三三〇円，更新料金一九万円，鍵代金五五〇〇円，原状回復費用五七万九七八〇円（明細は，別紙未払賃料・立替金及び原状回復費用等一覧のとおり）及びこれらに対する民法所定の遅延損害金の支払を求めたという事案である。
一 争いのない事実等
１ 原告は，Ａに対し，昭和五七年六月五日，別紙物件目録記載の建物（以下，本件建物という）を次の約定で貸し渡した（以下，本件賃貸借という）。（争いがない）
(1) 期間 昭和五七年五月一五日から二年間
(2) 賃料 月八万六〇〇〇円（毎月二五日翌月分支払い）
(3) 鍵を紛失した場合は鍵代金として五五〇〇円を支払う。
(4) 無催告解除特約 借主が契約条項に違反したときは，貸主は何らの催告なくして，本契約を解除することができる。
(5) 原状回復 借主がその費用で原状回復義務を負う。
２ 被告は，原告に対し，同日，Ａの原告に対する本件賃貸借に基づく一切の債務について連帯保証した（争いがない）。
３ 本件賃貸借は，原告とＡとの間で，昭和六三年四月一九日に，期間は同日から昭和六五年四月一九日まで，賃料は月額九万五〇〇〇円（消費税二八五〇円），更新料は新賃料の一か月分として合意更新された。その後，平成二年四月一九日，平成四年四月一九日にも合意更新されている。（〈書証番号略〉，弁論の全趣旨）
４ Ａは昭和六三年一一月分以降の賃料等の支払いを怠ったため，原告は，Ａに対し，平成五年四月一六日到達の内容証明郵便をもって，本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした。（〈書証番号略〉）
５ Ａは平成五年五月一〇日，本件建物から退去した。（弁論の全趣旨）
二 原告の主張
１ 本件賃貸借に際し，害虫駆料として，借主が一年に二回一二〇〇円を負担するとの約定があった。また，Ａは鍵を紛失した。
２ 原告は，本件建物の原状回復費用として五七万九七八〇円要した。
三 被告の主張
原告とＡとの間における本件賃貸借の期間は，昭和五七年五月一五日から昭和五九年五月一四日までの二年間であるので，たとえ右契約の更新があったとしても，連帯保証人の責任は当初の賃貸借契約期間の経過により消滅し，更新後に及ばない。
第三 判断
一 原告の主張1の事実を認めるに足る証拠はない。
二 そこで，被告の主張について検討するに，本件賃貸借の契約書（〈書証番号略〉）に，①「期間満了の場合は両者合議のうえ契約を更新することをうるものとする」，②「本契約更新の際は現金にて八万六〇〇〇円を貸主に支払うものとする」との各記載があることからすれば，本件賃貸借は当然に更新されることが予定されていたもので，被告においても，本件賃貸借が二年で終了することなく，更新されることを承知して連帯保証人になったものと認められる。とすれば，更新後は連帯保証人の責を免れるとの明示のない本件においては，被告は更新後に生じた本件賃貸借に基づく債務についても責任があると解される。もっとも，賃借人の賃料の支払がないまま，保証人に何らの連絡もなしに賃貸借契約が期間二年として二回も合意更新されるとは，社会通念上ありえないことで，被告がかかる場合にも責任を負うとするのは，保証人としての通例の意思に反し，予想外の不利益をおわせるものである。本件においては，昭和六三年一一月以降，賃借人Ａの賃料不払が継続していたにもかかわらず，被告に何らの連絡もなく，平成二年四月一九日及び平成四年四月一九日の二回にわたり本件賃貸借契約が合意更新されている（被告本人，弁論の全趣旨）のであるから，平成四年四月一九日以降の本件賃貸借に基づく債務について被告は保証人としての責任は負わないものというべきである。
三 以上によれば，原告の請求は，昭和六三年一一月分から平成四年三月分までの未払賃料合計三九五万一〇六三円，平成二年四月の更新料九万五〇〇〇円及びこれらに対する民法所定の遅延損害金の支払を求める限度で理由がある（原状回復費用については平成四年四月一九日以降に生じた債務であるので，被告に責任はない）。
（保証人の責任等）
第四百四十六条 保証人は，主たる債務者がその債務を履行しないときに，その履行をする責任を負う。
２ 保証契約は，書面でしなければ，その効力を生じない。
３ 保証契約がその内容を記録した電磁的記録（電子的方式，磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって，電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。）によってされたときは，その保証契約は，書面によってされたものとみなして，前項の規定を適用する。
（保証人の負担が主たる債務より重い場合）
第四百四十八条 保証人の負担が債務の目的又は態様において主たる債務より重いときは，これを主たる債務の限度に減縮する。
（催告の抗弁）
第四百五十二条 債権者が保証人に債務の履行を請求したときは，保証人は，まず主たる債務者に催告をすべき旨を請求することができる。ただし，主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたとき，又はその行方が知れないときは，この限りでない。
（検索の抗弁）
第四百五十三条 債権者が前条の規定に従い主たる債務者に催告をした後であっても，保証人が主たる債務者に弁済をする資力があり，かつ，執行が容易であることを証明したときは，債権者は，まず主たる債務者の財産について執行をしなければならない。
（連帯保証の場合の特則）
第四百五十四条 保証人は，主たる債務者と連帯して債務を負担したときは，前二条の権利を有しない。
（賃貸借の更新の推定等）
第六百十九条 賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において，賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは，従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において，各当事者は，第六百十七条の規定により解約の申入れをすることができる。
２ 従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは，その担保は，期間の満了によって消滅する。ただし，敷金については，この限りでない。
（建物賃貸借契約の更新等）
第二十六条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において，当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは，従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし，その期間は，定めがないものとする。
２ 前項の通知をした場合であっても，建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において，建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも，同項と同様とする。
３ 建物の転貸借がされている場合においては，建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして，建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは，建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか，建物の賃貸借に関する従前の経過，建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して，正当の事由があると認められる場合でなければ，することができない。