マンションの建て替え問題
民事｜行政｜マンションの建替えの円滑化等に関する法律
目次
質問：
うちのマンションは１９７０年代に建築された築４０年以上のマンションです。今回、東日本大震災でマグニチュード９．０と最大震度７を記録したということで、建物の耐震性が心配になりました。管理組合の有志で相談して、建て替えの検討・準備を進めたいと思います。一部の住人によると、「日影規制の導入で既存不適格になっているので容積率いっぱいに建てることはできない」「高齢で資金も乏しいので建て替えは無理」という意見の方も居るようです。近い将来の建て替えに向けて、どのようにしたらスムーズに進めることができますか？
回答：
１、既存不適格や建設費用の懸念について。１９７６年に日影規制が導入されましたが、その後、２００２年に東京都の共同住宅建替誘導型総合設計制度（容積率の割増制度）や、２００３年に天空率の導入がなされましたので、床面積を増加させることができるケースがあります。増加した床面積を事業協力者（マンション分譲会社＝デベロッパー）に売却し、建設費用の一部に充てることができる場合があります。各自治体の都市計画課や、建築設計事務所や建設会社に相談してみましょう。
２、マンションの建て替え決議は、区分所有法６２条で、管理組合の「組合員数」および「議決権＝持分割合」の５分の４の多数決で、成立させることができます。議決権又は組合員数で５分の１を超える反対意見が無い限り、建物の取り壊しと建て替えを進めることが（法的には）可能です。
３、ほとんどのマンションでは、区分所有者の一部に、住宅ローンの返済継続中で、建物に抵当権が設定されている方がおられると思います。この場合、建替えに際して、建物を取り壊して、新マンションを建設するまでの間、一時的に、建物の抵当権を抹消する必要があることから、抵当権者の同意を得ることが困難なケースが予想されます。近隣の土地を合わせて再開発する場合には、抵当権の対象となっている土地も変更される可能性もあります。このような場合の、区分所有者の権利や、抵当権者の権利をスムーズに新しい権利へと移行させる為に、平成１４年６月に「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」が制定され、権利変換手続が規定されています。マンションの区分所有者の合意により、マンション建替組合を結成し、権利変換計画を作成することができます。
４、敷地権が借地権となっている場合は、建て替えには土地所有権者の承諾が必要となります。別途、借地権マンションの建て替えについての記事が当事務所事例集にありますので、そちらを参考にして下さい。
５、マンション建て替えに関する関連事例集参照。
解説：
１、（既存不適格と建設費用の懸念について。）
既存不適格とは、マンションを建設した後に、建築基準法などの改正があり、建物建設に関する新たな法的規制がかけられることにより、老朽化後の建替えにおいて、同じ床面積を維持することができない建物を意味します。従来の建物の使用を継続することは可能ですが、建物の再建築時には新たな規制が適用されるため、売買契約時には重要事項説明書で説明することが必要です。
既存マンションで最も大きな既存不適格の原因は、１９６８年の「容積率導入」と、１９７０年の「北側斜線規制」と、１９７６年の「日影規制」です。
「容積率導入」について
１９６０年代まで、建築物の規制は高さ３１ｍ（百尺）の絶対高さ規制が原則でしたが、建設技術の向上や、市街化による空地不足により、低階高の粗悪ビルなどが問題となり、新たな建築規制が議論され、１９６８年に都市計画法の新設により、一部住居地域を除く絶対高さ制限の廃止と、容積率規制が導入されました。これにより、一部都心の既存マンションは、容積率をオーバーしている状態となり、建替えなどで新たに建築確認を受ける場合は、床面積の減少を余儀なくされることになりました。
「北側斜線規制、日影規制」について
昭和４０年代以降、都市化の進展と国民の権利意識の高揚により、日照トラブルが増加し、日照権侵害の回復を求める訴訟が頻発しました（最高裁昭和４７年６月２７日判決など）。これを受けて、国会審議が行われ、１９７０年の建築基準法改正で北側斜線規制が導入され、１９７６年の建築基準法の改正により、建築基準法第５６条の２が新設され、日影規制が導入されました。これにより、容積率の範囲内であっても、隣地の日照障害の程度によっては、建物を建築することができないケースが生まれました。
また、マンション新築時からの入居者には、老齢により職業をリタイアし、年金生活をしている方もおられます。これらの方は、日常の生活には支障が無いものの、マンションの建替えに必要な建設費用を負担することは到底不可能であると考える方もおられるでしょう。
２、（様々な規制緩和、増加した床面積による建設資金への充当）
１９８０年代以降の急激なバブル経済の進展により、都市部、都心部では、ビル建設用地の極端な不足を招き、１９８７年のブラックマンデーをきっかけとして、１９９０年代に入ってバブル経済の崩壊も起きました。これにより、景気回復策の一環として、様々な規制緩和が策定されることになります。勿論、その背景には、高層建築技術の進歩や、耐震・免震施工技術の進歩があります。地震国である我が国でも、安全なタワーマンションを建設しうる条件が揃ってきたと言えます。
建築基準法関係だけでも、次の通り、様々な規制緩和が行われました。
＜参考ＵＲＬ＝容積率等緩和制度、国土交通省の解説ページ＞
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/seido/kisei/kijunho.html
ここでは、特に重要と思われる、２点を解説します。
「総合設計制度の拡充」
総合設計制度は、敷地内に一定以上の公開空地を有するなど、市街地の環境の整備改善に役立つと認められる場合に、都道府県などの許可により、最高で２倍までの容積率の増大を認める制度です。建築基準法５９条の２で定められています。
東京都では、１９７６年から総合設計制度に基く容積率の割り増しを許可していますが、２００２年から、「共同住宅建替誘導型総合設計」の許可基準を定めてマンションの建替えも支援しています。この制度では、築３０年以上経過した共同住宅において、最高で基準容積率の７５パーセント増しの容積率の建物を建築することができます。増加した床面積をデベロッパーに売却すれば、建設工事代金の一部に充当することもできますので、検討してみると良いでしょう。
＜参考URL＝総合設計制度、国土交通省の解説ページ＞
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/seido/kisei/59-2sogo.html
＜参考URL＝総合設計制度、東京都の解説ページ＞
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/sogo_seido.html
＜参考ＵＲＬ＝東京都の東京都総合設計許可要綱＞
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/kijun/sougou_sk_kaiseiyoukou.pdf
「天空率の導入」
天空率とは、ある地点に立って、視野角１８０度の魚眼レンズを天頂に向けた場合に、建物に遮られずに青空を臨むことができる割合を意味します。隣接敷地の建物による、「開放感」「通風」「日照」の影響度の尺度として有効ですが、複雑な計算処理が必要なため、法律上の規制には用いられてきませんでしたが、コンピューターの進歩などにより計算が可能となり、２００２年の建築基準法改正により、従来の斜線規制と同程度の天空率を維持できる場合は斜線規制を緩和する、という規定が追加されました（建築基準法５６条７項）。これにより、従来、斜線規制のために基準容積率一杯に建築することができなかった敷地でも、基準容積率に近い建物を建築できるケースが増えることになります。この制度により、斜線規制の導入で既存不適格となった建物でも、建替え後に床面積を維持できる可能性が出てくることになります。
これらの規制緩和の結果、建替え後に、実際に、どれくらいの床面積の建物を建てることができるのか、行政や建設会社や建築士に相談すると良いでしょう。床面積が増加した場合は、これをマンションデベロッパーに売却することにより、売買代金を建設工事代金に充当して、建設費用の負担を少なくしたり、場合によっては、新たな費用負担無しで建替えをすることができるケースもあります。更地にマンションを建設する場合の、いわゆる「等価交換方式」と類似の考え方ですが、マンションの建替えでは、「（規制緩和等により）増加した床面積」と「建設費用」を等価交換することになります。建設費用の負担ができないと主張する区分所有者に対して、この仕組みをよく説明する必要があるでしょう。
＜参考ＵＲＬ＝東京都マンションポータルサイト、マンション建て替え関連資料＞
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/tatekae/35hourei.html
３、（建替え決議）
マンションの建て替え決議は、区分所有法６２条で、管理組合の「組合員数」および「議決権＝持分割合」の５分の４の多数決で、成立させることができます。議決権又は組合員数で５分の１を超える反対意見が無い限り、建物の取り壊しと建て替えを進めることが（法的には）可能です。
建替え決議では、次の事項を定める必要があります。（区分所有法６２条２項）
一号 新たに建築する建物（以下この項において「再建建物」という。）の設計の概要二号 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
三号 前号に規定する費用の分担に関する事項
四号 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
この３号と４号の定めは、必ずしも、現在の区分所有権の持分割合そのままの平等負担である必要はありませんので、一部の区分所有者が持分割合を越える費用負担を行い建替え後の床面積を増加させる、というような計画を定めることも可能となっています。建替え決議時点の経済状態は区分所有者によって様々でしょうから、実情にあった形で計画を定めることもできることになります。希望する一部の住民は建設費用をほとんど負担せず、床面積を大幅に減少させる、という計画もありえます。これは事実上、床面積と工事費用の等価交換方式に近いものと言えます。しかし、区分所有法６２条３項で「前項第三号及び第四号の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない」と規定されており、建設費用負担の増減と、再建築後の床面積の増減を決める場合にも、建設費用と床面積の算定については時価に沿った相当額で計算することが必要と考えられます。勿論、出来上がった建替え決議案は区分所有者の５分の４以上の賛成を得る必要がありますから、区分所有者間で議論を尽くし、大多数の区分所有者の納得が得られる内容であることが必要です。
建替え決議は、マンションの管理組合にとって極めて重要な議題となりますので、組合総会の召集通知は会日の２ヶ月以上前に通知する必要があります（区分所有法６２条４項、普通の召集通知は１週間前で足りる）。
建替え決議の召集通知では、次の事項を記載する必要があります（区分所有法６２条５項）。通常は、建築基準法の耐震基準の変更（１９８１年６月１日）に対応するための耐震補強工事の見積内容が記載されることになるでしょう。
一号 建替えを必要とする理由
二号 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳
三号 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四号 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
そして、組合総会の１ヶ月前までに、この召集通知の記載事項に関して、説明会を行う必要があります（区分所有法６２条６項）。通常は、耐震補強工事と建物建替工事の見積書を発行した建設会社の担当者もこの説明会に出席し、見積書の内容の説明や質疑応答を行うことになるでしょう。
建替え決議が５分の４以上の賛成で成立した場合は、建替え提案者（通常は管理組合理事会）から、この決議に賛成しなかった区分所有者に対して、建替えに参加するかどうか書面で催告が行われ、２ヶ月以内に返答が無い時は建替えに参加しない旨を回答したものとみなされます（区分所有法６３条３項）。
そして、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者が居るときは、建替えに賛成した区分所有者又は「これらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者（「買受指定者」＝通常はマンションデベロッパーである事業協力者）は、この建替反対の区分所有者の区分所有権を時価で売り渡すよう請求することができます（区分所有法６３条４項）。
このようにして、区分所有者の全員が建替えの意思を持つ状態になった後で、建設会社との間で建物建設請負工事契約書を締結し、具体的な建替えの工事が進行していくことになります。
４、（隣地所有者との交渉、権利変換手続、マンション建替円滑化法）
建て替え決議が成立する前後から、隣地所有者や、区分所有権に担保権を持つ第三者（抵当権を設定した銀行や住宅金融公庫など）に対して、必要な連絡や交渉を開始することになります。
隣地所有者に対しては、建替えマンションの敷地との一体開発を提案することになります。もしも隣地所有者が建てている建物が１９８１年以前に建築された建物であれば、建替マンションと同様に耐震強度の問題点を抱えていることになりますので、一体開発により建替えすることができれば、建物の安全性を大幅に上げることができます。隣地の容積率も最大限に活用できる可能性があります。
抵当権者に対しては、マンションの建て替えをするので、建替えに際して、建物を取り壊して、新マンションを建設するまでの間、一時的に、建物の抵当権を抹消する必要があることから、抵当権者の同意が得られるよう、建替え計画を説明する必要があります。近隣の土地を合わせて再開発する場合には、抵当権の対象となっている土地も変更される可能性もあります。このような場合の、区分所有者の権利や、抵当権者の権利をスムーズに新しい権利へと移行させる為に、平成１４年６月に「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」が制定され、権利変換手続が規定されています。この法律による建替え手続でも抵当権者の個別の同意を得ることが原則ですが、万一了承が得られない場合であっても、建替え手続きを進める手段が法律により整備されています。
円滑化法の第１条の目的規定を引用します。
この法律は、マンション建替組合の設立、権利変換手続による関係権利の変換、危険又は有害な状況にあるマンションの建替えの促進のための特別の措置等マンションの建替えの円滑化等に関する措置を講ずることにより、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。
明記されてはいませんが、１９８１年以前に建築された建物を、大規模地震に対応しうる新耐震基準の建物に建替える事を促進するのが目的とされていると思われます。
マンションの区分所有者の合意により、マンション建替組合を結成し、権利変換計画を作成することができます。
建替組合の設立条件は次の通りです（円滑化法９条）。
１）区分所有者が５名以上共同して申請すること。２）定款及び事業計画を定めて都道府県知事に申請し認可を受ける。
３）区分所有者の人数及び議決権の４分の３以上の同意が必要。
定款に定めることにより、建替え組合には、マンションデベロッパー業者や建設会社など、一部の床面積を所有し共同売主となる、参加組合員を事業協力者として加入させることができます（円滑化法１７条）。
認可された建替組合は、普通の会社のように法人格を持ち（円滑化法６条１項）、設立登記をして（民法３６条）、資金の借り入れや、工事などの契約名義人となったり、不動産の所有をすることができます。
権利変換計画は、建替組合の５分の４以上の総会決議（円滑化法３０条３項）と、全ての権利者の同意（円滑化法５７条２項）を得た上で、都道府県知事に対して認可申請をすることができますが、どうしても同意が得られない場合は、「同意を得られない理由」と「同意を得られない者の権利に関し損害を与えないようにするための措置」を記載した書面を添付して、権利変換計画の認可を申請することができます（円滑化法５７条３項）。
権利変換計画では円滑化法５８条で定めるべき内容が法定されていますが重要なものは次の項目です。
１）施行マンションの区分所有権が、施行再建マンションの区分所有権に移行する明細（円滑化法１項２号、３号、４号）。２）施行マンションの区分所有権者に対して担保権等を有する者の権利が、施行再建マンションの区分所有権の上に移行することとなる明細（同５号、６号）。
３）施行マンションを賃借している借家権者が、施行再建マンションの借家権を取得することとなる明細、家賃の計算方法（同７号、８号、９号）。
４）施行マンションに対する権利を有する者のうち、施行再建マンションの権利を取得しない者が居るときはその明細と、その価額（同１０号）。
５）施行マンションの隣地所有者で、一体開発をするために権利を失う者が居るときはその明細と、価額（同１１号）。
６）参加組合員（事業協力者であるデベロッパー）が所有することになる施行再建マンションの区分所有権の明細（同１２号）。
つまり、権利変換計画が認可されると、施行マンションに関する、区分所有権や、担保権や借家権や隣接敷地の所有権が、瞬間的に、施行再建マンションの上に移行することになります。権利変換期日の段階では、まだ建物の取り壊しすら始まっておらず、マンションの建替え工事をする前ですが、法的には、瞬間的に、新しいマンションが竣工したのと同じ状態になります。これがこの法律の最大の特徴になります。
権利変換計画は、都道府県知事の審査を経て認可され、公告と権利者全員への通知により効力を生じます（円滑化法６８条１項、２項）。
権利変換計画の認可基準は、円滑化法６５条で次のように規定されています。
第６５条（認可の基準） 都道府県知事は、第五十七条第一項後段の規定による認可の申請があった場合において、次の各号のいずれにも該当すると認めるときは、その認可をしなければならない。一 申請手続又は権利変換計画の決定手続若しくは内容が法令に違反するものでないこと。
二 施行マンションに建替え決議等があるときは、当該建替え決議等の内容に適合していること。
三 権利変換計画について区分所有権等以外の権利を有する者の同意を得られないことについて正当な理由があり、かつ、同意を得られない者の権利に関し損害を与えないようにするための措置が適切なものであること。
四 区分所有権等以外の権利を有する者を確知することができないことについて過失がないこと。
五 その他基本方針に照らして適切なものであること。
権利変換計画に賛成しなかった組合員が居るときは、建替組合からその組合員に対する区分所有権の売り渡し請求をすることができます（円滑化法６４条１項）。逆に、反対した組合員は、建替組合に対して区分所有権の買取請求をすることができます（円滑化法６４条３項）。この売り渡し請求と、買取請求は、時価相当額が売買代金となります。当事者の協議が整わない場合は、裁判所が判決で決めることになります。
このように、担保権利者等で合理的な提案をしているにも関わらず同意しない者が居る場合や、相続後に移転登記がされていなかったり夜逃げなどで所在不明の権利者が居る場合でも、円滑化法６５条１項３号に定める「適切な措置」をとることにより、マンションの建替えに支障を生じないように、確実に権利変換手続を進めることができるような仕組みになっています。この「適切な措置」は、条文では、「権利変換計画について区分所有権等以外の権利を有する者の同意を得られないことについて正当な理由があり、かつ、同意を得られない者の権利に関し損害を与えないようにするための措置が適切なものであること」と規定されておりますが、実際には、①同意が得られない区分所有者に提案した権利変換後の権利の経済的価値が他の区分所有者と平等公平の条件であったことや、②同意が得られない区分所有者に対する、建替えの必要性や、権利変更計画の内容についての説明を十分な資料を提供し、時間を掛けて行ったことや、③同意が得られない区分所有者の区分所有権の買取提案を行う際の条件提示が時価に即した相当額であることなどを記載する必要があるでしょう。
このようにして権利変換期日を迎え、全ての権利が新しい建物に移行した場合は、建物の取り壊しと再建築工事が開始できることになります。
５、法律事務所の活用
上記のように、マンション建替え円滑化法により、マンションの建替えがスムーズにできるような環境整備が進んでいるといえますが、マンションの建替えは、建替え反対の区分所有者、借家権者、抵当権者、隣地所有者、建設会社、事業協力者であるマンションデベロッパー、など、様々な相手方との膨大な量の交渉や折衝を経なければならない大変な仕事です。合意書や、契約書や通知書など、建替え手続きに際して発行される法律文書の量も大変多いと思います。できれば、計画の初期の段階から法律事務所に相談し、弁護士と一緒にこれらの手続を進めて行かれる事をお勧めいたします。
以上
