新銀座法律事務所 法律相談事例集データベース 質問：私は，２０年くらい前に取得した不動産を売却しようと考えているのですが，権利証を紛失してしまいました。登記手続きが変更になり権利証は必要なくなったと聞いたことがあるのですが，登記の手続きはどのようにしたら良いのでしょうか？ ２．新しい不動産登記法のもとでは，権利証をなくした場合も，「本人確認情報提供制度」あるいは「事前通知制度」を利用して申請することになります。詳しくは解説で説明しますが，売却を予定されているとのことであれば「本人確認情報提供制度」の利用を検討することになるでしょう。申請代理人となる司法書士あるいは弁護士の説明に従い，本人確認情報に作成にご協力ください。なお，（登記識別情報制度の詳細については，当事務所ＨＰ事例集８５７番をご参照ください）。費用は，事案により５万円乃至１０万円のようです。 ３．今回のご相談いただいたような旧不動産登記法下での権利証を紛失された場合も，登記識別情報制度の不発行制度，又は失効申出制度を利用した場合と同様の手続きにより不動産の移転登記手続きをすることになります。この手続きには，「事前通知制度」と「本人確認情報提供制度」の二つの制度が設けられ，この二つの制度のどちらを選択するかは実際に登記手続きをする場面によって使い分けられています。今回ご相談いただいたような不動産の売却（所有権移転登記を申請）に関しては，売買代金の支払いと登記手続きの同時履行の関係から，「本人確認情報提供制度」を利用しての登記手続きを行うことになるでしょう。 解説： １．不動産の売主が買主に対して不動産を売却する場合，不動産登記法に基づき当該不動産について所有権移転の登記手続きをしなくてはなりません。不動産に関する権利変動は，当事者間において，当該不動産の所有権を売主から買主に移転させるという意思表示のみによってその効力は生じますが（民法１７６条），この所有権移転という権利変動の効果を当事者以外の第三者に対して法律上主張するためには，その旨の登記手続きを経由する必要があります（民法１７７条）。私的自治，法律行為自由の原則からは，意思表示のみで完全な不動産の権利変動を認めてもよいはずですが，不動産の価値が大きいため権利者と称する者が真の権利者かどうかは分かりませんから，これを信じて取引した者は不測の損害を蒙る危険があります。そこで取引の安全を確保する必要があり，国家が用意する登記制度を介在せしめて権利関係を公示し公正で自由な不動産取引を保障しています。 仮に，売主が不動産を第二の買主に二重に売却し，第一の買主が所有権移転の登記手続きを得ないうちに第二の買主が所有権移転の登記手続を済ませてしまうと，第二の買主が背信的悪意者に該当するような場合を除いて，もはや，第一の買主は，登記なくして自分の所有権を第二の買主に対して主張することはできません。既に成立した権利関係ないし法律関係を第三者たる他人に対して主張するための法律要件を「対抗要件」と言いますが，不動産の物権変動における登記は，取引の安全保護のために公示の原則を実現するための手段として広く世界的に行われています（勿論，第一の買主が所有権を取得できない場合は，売主に対して売買契約の解除を通知し，売買代金の返還や損害賠償請求をすることができることになります。）。 しかし，登記簿に記載があっても，登記の内容に合致した実体的関係が存在しない場合には対抗力は生じません。登記は，実体的な権利関係を前提としてこれに対抗力を持たせるものですから，その実体が存在しない以上，登記に対抗力は生じないことになり，このような登記はたとえ形式を備えていても無効な登記となります。外国の法制度には，登記を信頼して取引をした場合にはその者の利益のために，たとえその登記が実質的権利関係を備えないものでも常に実質的権利関係があるものとして，登記上取得した権利を法律上保護するという，登記に公信力を認める制度もありますが，わが国の不動産登記制度はこのような公信主義の制度をとっておらず，登記は第三者に対する対抗要件を備えるにとどまる（公示主義）ため，登記の記載が実質的権利関係を真に反映しているかどうかは取引関係に立つ第三者にとって重大な利害関係があります。 ２．「登記済証」とは，現在の登記簿上の当該権利の登記名義人が，当該権利を取得する際の登記手続きにおいて，法務局に提出した登記原因証書又は申請書副本に，法務局が旧不動産登記法６０条１項による手続き（登記官が受付年月日及び受付番号を記載して登記済との押印をすること）をし，登記権利者であった登記名義人に還付したものをいいます。本件でいえば，今回不動産を売却しようとしている方が，２０年前に前所有権登記名義人からその不動産を購入したときの登記手続きにおいて法務局から還付を受けた書面を指します。 このように登記済証の交付は，申請人に対して，登記が完了したことを知らせる機能を持つとともに，さらに，その申請人が，将来登記義務者として，各種の登記を申請する場合や，登記簿が火事等により滅失した際に回復登記を申請する場合などに，不動産の真の所有者であることや印鑑証明書及び実印（申請書への押印）と共に本人に相違ない旨を証明するために添付するという重要な役割を担っています。その意味で登記済証は慎重に保管しておく必要があります。 ３．登記済証を紛失してしまった場合でも再発行を受けることはできません。当該権利に関する登記を申請する場合には，「登記識別情報」を不発行・失効等させたのと同様（「登記識別情報」自体は，「登記識別情報通知書」という書面に記載されて通知されますが，法務局から返却された書類自体が重要であった権利証とは異なり，厳重に保管管理すべきはこの通知書自体ではなく，「登記識別情報」という「情報」であることから，これを厳重に保管管理していくことが負担あるいは困難になることも考えられたため，最初から発行しない（不発行申出制度），あるいは，発行された後に失効させる（失効申出制度）制度が併せて設けられています。），「本人確認情報提供制度」あるいは「事前通知制度」のどちらかの制度を利用して，登記手続きを行うことになります（不動産登記法２３条）。 ４．「事前通知制度」「本人確認情報提供制度」は，「正当な事由によって」登記済証，登記識別情報を提供できない場合に利用される制度の一つです。 ５．「事前通知制度」とは，登記済証又は登記識別情報の提出・提供なくして登記が申請された場合，登記官が登記義務者に宛てて本人限定受取郵便で「事前通知書」を発送し，これを受け取った当該登記義務者が発送から２週間以内に登記官に対して相違ない旨を申し出る（事前通知書に実印を押印して返送する）ことによって，登記を申請した者と登記簿上の名義人とが相違ない旨を確認する制度です。 「事前通知制度」は，登記義務者の登記簿上の住所に宛てて通知が発せられます。登記名義人の知らないところで住所変更がなされ，当該制度が悪用される（いわゆる「なりすまし」）ことを防ぐため，所有権に関する登記で当該登記申請の３ヶ月以内に名義人の住所変更あるいは更正の登記がなされている場合には，登記官は，変更・更正前住所に宛てても登記申請があった旨を通知します。これは「前住所通知」と言われ，「転送不要」と記載された葉書で通知されますが，この葉書が法務局に返送されなくとも，登記名義人から異議のない限り登記手続きは進められます。 「事前通知制度」による登記の受付順位の確保は，申し出がなされたときではなく，登記が申請されたときになります。 ６．一方，売買代金の支払いと登記手続きが同時履行の関係にある「売買による所有権移転登記」や融資と登記手続きが同時履行の関係にある「抵当権設定登記」，名義人が入院中や海外出張などで期限内に通知書を受領・返送することが不可能な場合等には，「本人確認情報提供制度」が利用されます。 本人確認情報を作成・提供できるのは，当該登記を申請する弁護士・司法書士・土地家屋調査士の資格者代理人（各法人含む）のみです。資格者代理人による本人確認情報提供の他，公証人が登記義務者であることを確認し，認証した書面の提供することでも事前通知を省略して登記をすることが可能とされています（不動産登記法２３条４項）。 資格者代理人は，本人確認でミスをして虚偽の申し出に基いて登記申請をしてしまい，真実の権利者の権利を侵害する結果となってしまった場合は，法的に損害賠償の義務を負うことになります。本人確認の方法は不動産登記規則７２条で最低基準が定められていますが，一般的にはこれに留まらず厳重な確認が行われています。確認方法は最低でも，２つないし３つ以上の方法を実践し，場合によっては自宅を訪問するなど，慎重な対応をすることが考えられます。 ７．以上の通り，今回の登記に関しては，「本人確認情報提供制度」あるいは「事前通知制度」を利用して申請することになります。売却を予定されているとのことであれば「本人確認情報提供制度」の利用を検討することになるでしょう。申請代理人となる司法書士あるいは弁護士の説明に従い，本人確認情報に作成にご協力ください。 ≪参照条文≫ 民法 不動産登記法 不動産登記事務取扱手続準則
No.1148、2011/8/26 14:45
【登記・権利証紛失・登記識別情報の発行・事前通知制度の原則】
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回答：
１．平成１６年の不動産登記法の改正により「権利証」制度は廃止され，これに代わるものとして「登記識別情報」制度が創設されました。現在，登記を申請して新たな権利を取得した場合には，原則として法務局から「登記識別情報」が発行されます。勿論，従来発行された「権利証」が無効となってしまうわけではなく，平成１７年３月７日改正不動産登記法施行後の最初の登記申請では，「登記識別情報」の代わりに従来の「権利証」を添付して登記申請をすることが可能となっています。「権利証」の廃止，「登記識別情報」の発行という制度の変更に伴い，従来「権利証」を紛失した場合の制度として「保証書」を作成するという制度も廃止になりました。
そこで，真の実体関係を登記簿に反映させるために，不動産登記法は，登記によって直接利益を受ける登記権利者と不利益を受ける登記義務者とが共同して登記申請することや登記申請内容等の真正を担保するために各種情報の提出を要求していますが，旧不動産登記法下での登記済証（特に所有権に関する登記済を「権利証」といいます。），新不動産登記法下での登記識別情報は添付書類・情報の中でも，当該登記名義人以外に所持しない書類，あるいは，知りえない情報として位置づけられ，格別に重要な役割を果たしています。
なお，登記済証は旧不動産登記法６０条１項の規定によって作成されますが，このうち，「登記義務者の権利に関する登記済証」となりうるのは，原則として，「権利に関する登記の登記済証」及び「所有権の登記のある不動産の合筆若しくは合併又は建物の合体による建物の表示の登記の登記済証」であり，不動産の登記名義人の表示の変更・更正の登記や抹消登記の登記済証は含まれません。
なお，改正不動産登記法では，「事前通知制度」を原則とし，「本人確認情報提供制度」が利用され，提供された本人確認情報の内容を登記官が相当と認めた場合に，「事前通知制度」を省略できるとしています。
ここでいう「正当な事由」とは，登記識別情報については，不発行申出制度や失効申出制度を利用した場合，失念した場合の他，有効な登記識別情報が存在するにもかかわらず，それを提供することにより円滑な不動産取引の妨げとなる場合や，適切な管理に支障をきたす場合などがあります（不動産登記法２２条，準則４２条１項）。登記識別情報が現実に存在しない場合だけでなく，存在するが利用を避けたいという場合も正当事由に含めている点が旧登記法との大きな違いと言えます。
登記済証についても，登記済証の紛失・滅失の他，登記済証の不交付を希望した場合や現に登記済証を所持しない場合（例えばAB二筆の不動産に関する権利証が一通で作成され，現在Aの持分についてAが登記済証を添付して登記中である場合のBに関する登記を申請する場合等）が該当します。
一般に「事前通知制度」を利用することが考えられる登記としては，「（根）抵当権抹消登記」のみの申請や，売買代金の支払いと登記手続きが同時履行の関係にない「贈与による所有権移転登記」などが考えられます。
この制度を利用する一番のメリットは，登記官が提供された「本人確認情報」の内容を相当であると認めれば，登記義務者から通知書が返送されるまで一時的に登記手続きが止まる「事前通知制度」を省略することが可能となる点にあります。
但し，前述のとおり「本人確認情報提供制度」を利用した場合であっても，提供された本人確認情報の内容について登記官が相当でないと判断した場合には，「事前通知制度」による本人確認手続きを行うとされていますので注意が必要です。
本人確認情報の作成に当たっては，必ず資格者代理人との直接の面談を要し，写真付きの身分証明書等（運転免許証，パスポート）の提示，その写しの提出を求め，保管し権利者について本人同一性の確認を行います。次に，その他資格者代理人は当該人物が登記名義人であると証明できるだけの書類（売買であれば当該不動産取得の際の売買契約書，代金，仲介契約書，手数料の領収書，納税証明書，法務局から発行された登記完了証明書等の全部または一部）の提示・提出を求めることになります。以上の手続きにより権利証なき売主の権利の確認及び売買意思の確認を行います。
（物権の設定及び移転）
第百七十六条 物権の設定及び移転は，当事者の意思表示のみによって，その効力を生ずる。
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は，不動産登記法 （平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ，第三者に対抗することができない。
（登記識別情報の提供）
第二十二条 登記権利者及び登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をする場合その他登記名義人が政令で定める登記の申請をする場合には，申請人は，その申請情報と併せて登記義務者（政令で定める登記の申請にあっては，登記名義人。次条第一項，第二項及び第四項各号において同じ。）の登記識別情報を提供しなければならない。ただし，前条ただし書の規定により登記識別情報が通知されなかった場合その他の申請人が登記識別情報を提供することができないことにつき正当な理由がある場合は，この限りでない。（事前通知等）
第二十三条 登記官は，申請人が前条に規定する申請をする場合において，同条ただし書の規定により登記識別情報を提供することができないときは，法務省令で定める方法により，同条に規定する登記義務者に対し，当該申請があった旨及び当該申請の内容が真実であると思料するときは法務省令で定める期間内に法務省令で定めるところによりその旨の申出をすべき旨を通知しなければならない。この場合において，登記官は，当該期間内にあっては，当該申出がない限り，当該申請に係る登記をすることができない。
２ 登記官は，前項の登記の申請が所有権に関するものである場合において，同項の登記義務者の住所について変更の登記がされているときは，法務省令で定める場合を除き，同項の申請に基づいて登記をする前に，法務省令で定める方法により，同項の規定による通知のほか，当該登記義務者の登記記録上の前の住所にあてて，当該申請があった旨を通知しなければならない。
３ 前二項の規定は，登記官が第二十五条（第十号を除く。）の規定により申請を却下すべき場合には，適用しない。
４ 第一項の規定は，同項に規定する場合において，次の各号のいずれかに掲げるときは，適用しない。
一 当該申請が登記の申請の代理を業とすることができる代理人によってされた場合であって，登記官が当該代理人から法務省令で定めるところにより当該申請人が第一項の登記義務者であることを確認するために必要な情報の提供を受け，かつ，その内容を相当と認めるとき。
二 当該申請に係る申請情報（委任による代理人によって申請する場合にあっては，その権限を証する情報）を記載し，又は記録した書面又は電磁的記録について，公証人（公証人法 （明治四十一年法律第五十三号）第八条 の規定により公証人の職務を行う法務事務官を含む。）から当該申請人が第一項の登記義務者であることを確認するために必要な認証がされ，かつ，登記官がその内容を相当と認めるとき。
（登記官による本人確認）
第二十四条 登記官は，登記の申請があった場合において，申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認めるときは，次条の規定により当該申請を却下すべき場合を除き，申請人又はその代表者若しくは代理人に対し，出頭を求め，質問をし，又は文書の提示その他必要な情報の提供を求める方法により，当該申請人の申請の権限の有無を調査しなければならない。
２ 登記官は，前項に規定する申請人又はその代表者若しくは代理人が遠隔の地に居住しているとき，その他相当と認めるときは，他の登記所の登記官に同項の調査を嘱託することができる。
不動産登記規則（平成十七年二月十八日法務省令第十八号）
第七十二条（資格者代理人による本人確認情報の提供） 法第二十三条第四項第一号 の規定により登記官が資格者代理人から提供を受ける申請人が申請の権限を有する登記名義人であることを確認するために必要な情報（以下「本人確認情報」という。）は，次に掲げる事項を明らかにするものでなければならない。
一 資格者代理人（資格者代理人が法人である場合にあっては，当該申請において当該法人を代表する者をいう。以下この条において同じ。）が申請人（申請人が法人である場合にあっては，代表者又はこれに代わるべき者。以下この条において同じ。）と面談した日時，場所及びその状況
二 資格者代理人が申請人の氏名を知り，かつ，当該申請人と面識があるときは，当該申請人の氏名を知り，かつ，当該申請人と面識がある旨及びその面識が生じた経緯
三 資格者代理人が申請人の氏名を知らず，又は当該申請人と面識がないときは，申請の権限を有する登記名義人であることを確認するために当該申請人から提示を受けた次項各号に掲げる書類の内容及び当該申請人が申請の権限を有する登記名義人であると認めた理由
２ 前項第三号に規定する場合において，資格者代理人が申請人について確認をするときは，次に掲げる方法のいずれかにより行うものとする。ただし，第一号及び第二号に掲げる書類及び有効期間又は有効期限のある第三号に掲げる書類にあっては，資格者代理人が提示を受ける日において有効なものに限る。
一 運転免許証（道路交通法 （昭和三十五年法律第百五号）第九十二条第一項 に規定する運転免許証をいう。），外国人登録証明書（外国人登録法 （昭和二十七年法律第百二十五号）第五条 に規定する外国人登録証明書をいう。），住民基本台帳カード（住民基本台帳法第三十条の四十四第一項 に規定する住民基本台帳カードをいう。ただし，住民基本台帳法施行規則 （平成十一年自治省令第三十五号）別記様式第二の様式によるものに限る。），旅券等（出入国管理及び難民認定法 （昭和二十六年政令第三百十九号）第二条第五号 に規定する旅券及び同条第六号 に規定する乗員手帳をいう。ただし，当該申請人の氏名及び生年月日の記載があるものに限る。）又は運転経歴証明書（道路交通法第百四条の四 に規定する運転経歴証明書をいう。）のうちいずれか一以上の提示を求める方法
二 国民健康保険，健康保険，船員保険，後期高齢者医療若しくは介護保険の被保険者証，医療受給者証（高齢者の医療の確保に関する法律 （昭和五十七年法律第八十号）第十三条 に規定する健康手帳の医療の受給資格を証するページをいう。），健康保険日雇特例被保険者手帳，国家公務員共済組合若しくは地方公務員共済組合の組合員証，私立学校教職員共済制度の加入者証，国民年金手帳（国民年金法 （昭和三十四年法律第百四十一号）第十三条第一項 に規定する国民年金手帳をいう。），児童扶養手当証書，特別児童扶養手当証書，母子健康手帳，身体障害者手帳，精神障害者保健福祉手帳，療育手帳又は戦傷病者手帳であって，当該申請人の氏名，住所及び生年月日の記載があるもののうちいずれか二以上の提示を求める方法
三 前号に掲げる書類のうちいずれか一以上及び官公庁から発行され，又は発給された書類その他これに準ずるものであって，当該申請人の氏名，住所及び生年月日の記載があるもののうちいずれか一以上の提示を求める方法
３ 資格者代理人が本人確認情報を提供するときは，当該資格者代理人が登記の申請の代理を業とすることができる者であることを証する情報を併せて提供しなければならない。
第４款 登記識別情報の提供がない場合の手続
（登記識別情報を提供することができない正当な理由）
第４２条 法第２２条ただし書に規定する登記識別情報を提供することができないことにつき正当な理由がある場合とは，次に掲げる場合とする。
(1) 登記識別情報が通知されなかった場合
(2) 登記識別情報の失効の申出に基づき，登記識別情報が失効した場合
(3) 登記識別情報を失念した場合
２ 申請人が法第２２条に規定する申請をする場合において，登記識別情報を提供することなく，かつ，令第３条第１２号に規定する登記識別情報を提供することができない理由を申請情報の内容としていないときは，登記官は，直ちに法第２５条第９号の規定により登記の申請を却下することなく，申請人に補正を求めるものとする。
（事前通知）
第４３条 事前通知は，別記第５５号様式の通知書（以下「事前通知書」という。）によるものとする。
２ 登記官は，法第２２条に規定する登記義務者が法人である場合において，事前通知をするときは，事前通知書を当該法人の主たる事務所にあてて送付するものとする。ただし，申請人から事前通知書を法人の代表者の住所にあてて送付を希望する旨の申出があったときは，その申出に応じて差し支えない。
（事前通知書のあて先の記載）
第４４条 事前通知書を送付する場合において，申請人から，申請情報の内容とした申請人の住所に，例えば，「何アパート内」又は「何某方」と付記して事前通知書を送付されたい旨の申出があったときは，その申出に応じて差し支えない。
２ 前項の規定は，前条第２項ただし書の場合について準用する。
（事前通知書の再発送）
第４５条 事前通知書が受取人不明を理由に返送された場合において，規則第７０条第８項に規定する期間の満了前に申請人から事前通知書の再発送の申出があったときは，その申出に応じて差し支えない。この場合には，同項に規定する期間は，最初に事前通知書を発送した日から起算するものとする。
（相続人等からの申出）
第４６条 事前通知をした場合において，通知を受けるべき者が死亡したものとしてその相続人全員から相続があったことを証する情報を提供するとともに，電子申請にあっては当該申請人の相続人が規則第７０条第２項の通知番号等を特定する情報及び当該登記申請の内容が真実である旨の情報に電子署名を行った上，登記所に送信したとき，書面申請にあっては当該申請人の相続人が規則第７０条第１項の書面に登記申請の内容が真実である旨を記載し，記名押印した上，印鑑証明書を添付して登記所に提出したときは，その申出を適法なものとして取り扱って差し支えない。
２ 法人の代表者に事前通知をした場合において，その法人の他の代表者から，当該他の代表者の資格を証する書面及び規則第７０条第１項の書面に登記申請の内容が真実である旨を記載し，記名押印した上，印鑑証明書を添付して同項の申出があったときも，前項と同様とする。
（事前通知書の保管）
第４７条 登記申請の内容が真実である旨の記載がある事前通知書は，当該登記の申請書（電子申請にあっては，電子申請管理用紙）と共に保管するものとする。
（前の住所地への通知方法等）
第４８条 前の住所地への通知は，別記第５６号様式の書面によってするものとする。
２ 前の住所地への通知は，登記義務者の住所についての変更の登記又は更正の登記であって，その登記の受付の日が規則第７１条第２項第２号に規定する期間を経過しないものが２以上あるときは，当該登記による変更前又は更正前のいずれの住所にもしなければならない。
３ 第１項の通知が返送されたときは，当該登記の申請書（電子申請にあっては，電子申請管理用紙）と共に保管するものとする。
（資格者代理人による本人確認情報の提供）
第４９条 規則第７２条第１項第２号の申請人の氏名を知り，かつ，当該申請人と面識があるときとは，次に掲げるときのうちのいずれかとする。
(1) 資格者代理人が，当該登記の申請の３月以上前に当該申請人について，資格者代理人として本人確認情報を提供して登記の申請をしたとき。
(2) 資格者代理人が当該登記の申請の依頼を受ける以前から当該申請人の氏名及び住所を知り，かつ，当該申請人との間に親族関係，１年以上にわたる取引関係その他の安定した継続的な関係の存在があるとき。
２ 規則第７２条第３項の資格者代理人であることを証する情報は，次に掲げるものとする。
(1) 日本司法書士会連合会又は日本土地家屋調査士会連合会が発行した電子証明書
(2) 当該資格者代理人が所属する司法書士会，土地家屋調査士会又は弁護士会が発行した職印に関する証明書
(3) 電子認証登記所が発行した電子証明書
(4) 登記所が発行した印鑑証明書
３ 前項第２号及び第４号の証明書は，発行後３月以内のものであることを要する。
４ 登記官は，本人確認情報の内容を相当と認めることができない場合には，事前通知の手続を採るものとする。