新銀座法律事務所 法律相談事例集データベース 質問：私はサラリーマンをしているのですが，先日突然，不動産業者が，投資用のマンションの購入について，自宅に勧誘の電話をかけてきました。私はあまり興味がなかったので断りたかったのですが，相手のペースにのまれてしまい，断り切れず自宅に説明に来られてしまいました。自宅で会った時に断ろうと思ったのですが，実際に会って話をすると，業者の人がなかなか断らせてくれませんでした。結局，業者の押しに負けて，投資用のマンションの購入契約をしてしまい，手付金２００万円も差し入れてしまいました。しかし，やはり自分には高額すぎて，身の丈に合わないので断りたいのですが，今になって購入をやめるとなると，手付放棄をして手付金については諦めないといけないのでしょうか。 解説： ２．（クーリングオフの条件） ３．（クーリングオフの効果等） ≪参照条文≫ 宅地建物取引業法 宅地建物取引業法施行規則 民法
No.1196、2011/12/8 16:36
【民事・マンション販売とクーリングオフ・宅地建物取引業法３７条の２】
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回答：
１．不動産の売買契約についても，訪問販売などと同様に，クーリングオフができる場合があります（宅地建物取引業法３７条の２）。もっとも，不動産の売買申込みの撤回については，様々な条件があり，限定されています。今回のケースでは，自宅で売買契約が締結されている点が問題となります。買主の方から申し出て，業者に自宅に来るよう指定して自宅で契約したような場合（宅地建物取引業法施行規則１６条の５第２号）はクーリングオフの対象外となりますが，買主の方から申し出たのでない場合はクーリングオフの対象となりえます。クーリングオフは，業者からクーリングオフに関する告知書面（宅地建物取引業法施行規則１６条の６）を受け取った日から８日以内に書面でする必要がありますが，クーリングオフが認められれば，業者に交付した手付金は買主に返還されることになります。もっとも，実際には，買主がクーリングオフをしようとしても業者が妨害したりする場合もありますので，ご自身では対応が難しいようでしたら，法律の専門家である弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。
２．クーリングオフに関連して当事務所事例集：９７５番，９２８番，８３８番，７６７番，７５１番，５９０番，４３４番，３０２番，２７７番，２２８番，２２７番，１４９番，１４０番，１２２番，１２０番，７番参照。
１．（不動産売買のクーリングオフ）
投資用マンションの勧誘等に対処するために，不動産売買に関しても，宅地建物取引業法においてクーリングオフ制度が定められています。これにより，購入者の意思が不確定な状況でなされた契約の申込みの撤回，または成立した契約の解除ができることになります（撤回も解除も効果は同じです）。もっとも，不動産売買のクーリングオフが認められるためには，様々な要件を充たすことが必要となります。
その趣旨は不動産販売業者と一般購入者の契約を実質的に公正，公平，対等にするためにあります。契約関係は，私的自治の原則，契約自由の原則に支配されていますが，信義則，権利濫用禁止の理念が背景にあり，契約内容について仮に当事者が合意したとしても実質的に不公平なものであれば，これを救済するため法令が定められ，又解釈されています。販売業者と一般購入者では，宣伝力，情報収集力，資本力，交渉担当社員の数等においてあまりに差があり，意思決定について販売業者側の過大な干渉があると予想される場合は一定の要件に従い契約を白紙に戻すことが可能になります。不動産の売買は高額になる場合が多く一般消費者の意思決定を慎重にしてこれを保護しています。以上の趣旨から法規は解釈されます。
不動産売買のクーリングオフが認められるには，まず，①宅地建物取引業者自身が売主であることが必要です（宅地建物取引業法３７条の２第１項）。業者は仲介をしているだけで個人が売主であるような場合にはクーリングオフは適用されません。両者の契約締結は対等であると考えられるからです。
次に，②契約が行われる場所についても制限があります（宅地建物取引業法３７条の２第１項，同法施行規則１６条の５）。例えば，業者の事務所や１団の宅地建物を分譲するための現地案内所，買主が自ら申し出た場合の自宅や勤務先で，購入申込あるいは売買契約締結をしたときは，クーリングオフの対象外とされることになります。購入者が積極的に契約に関与しており，不公平な契約とは断定できないからです。実際にクーリングオフが認められるのは，喫茶店等や業者の方から来た時の買主の自宅や勤務先で購入申込あるいは売買契約締結をしたときとなるものと考えられます。
そして，③宅地建物の引渡を受ける前あるいは代金支払を完了する前であることが必要です（宅地建物取引業法３７条の２第１項２号）。
また，④業者からクーリングオフに関する告知書面（宅地建物取引業法施行規則１６条の６）を受け取った日から８日以内に（宅地建物取引業法３７条の２第１項１号）書面でする必要があります。なお，業者からの告知書面には，（ア）買受申込人または買主の住所・氏名，（イ）売主である業者の名称・住所等，（ウ）クーリングオフができる旨，（エ）クーリングオフにより業者は損害賠償請求等ができない旨，（オ）クーリングオフはその書面の発信時に効力が生じる旨，（カ）クーリングオフにより業者は遅滞なく手付金等を全額返還する旨が記載されていなければなりません。なお，クーリングオフをする際の書面は，発信した証拠を残しておくためにも内容証明郵便で送付しておくとよいでしょう。
クーリングオフをした場合，契約は無効となりますから，契約をしていない状態に戻ることになり，業者は，買主から受け取っていた手付金等を速やかに買主に返還しなくてはならないことになります（宅地建物取引業法３７条の２第３項）。もちろん，業者からの損害賠償請求も認められません。
もっとも，実際には，買主がクーリングオフをしようとしても業者が妨害したりする場合もありますので，ご自身では対応が難しいようでしたら，法律の専門家である弁護士に相談してみるのがよいかもしれません。
なお，クーリングオフが認められない場合は，手付放棄による解約の手段を検討すべきことになりますが，相手方が履行に着手してしまうと手付放棄での解除もできなくなってしまいますので（民法５５７条），ご注意ください。いずれにしても，早めの対応が必要になるでしょう。
（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）
第三十七条の二 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について，当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において，当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし，事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は，次に掲げる場合を除き，書面により，当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において，宅地建物取引業者は，申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
一 買受けの申込みをした者又は買主（以下この条において「申込者等」という。）が，国土交通省令・内閣府令の定めるところにより，申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において，その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
二 申込者等が，当該宅地又は建物の引渡しを受け，かつ，その代金の全部を支払つたとき。
２ 申込みの撤回等は，申込者等が前項前段の書面を発した時に，その効力を生ずる。
３ 申込みの撤回等が行われた場合においては，宅地建物取引業者は，申込者等に対し，速やかに，買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
４ 前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは，無効とする。
（法第三十七条の二第一項 の国土交通省令で定める場所）
第十六条の五 法第三十七条の二第一項 の国土交通省令で定める場所は，次に掲げるものとする。
一 次に掲げる場所のうち，法第十五条第一項 の規定により同項 に規定する取引主任者を置くべきもの
イ 当該宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
ロ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所（土地に定着する建物内に設けられるものに限る。ニにおいて同じ。）を設置して行う場合にあつては，その案内所
ハ 当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し，宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては，代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
ニ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介の依頼をし，かつ，依頼を受けた宅地建物取引業者がその代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては，その案内所
ホ 当該宅地建物取引業者（当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し，宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては，代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者を含む。）が法第十五条第一項 の規定により同項 に規定する取引主任者を置くべき場所（土地に定着する建物内のものに限る。）で宅地又は建物の売買契約に関する説明をした後，当該宅地又は建物に関し展示会その他これに類する催しを土地に定着する建物内において実施する場合にあつては，これらの催しを実施する場所
二 当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては，その相手方の自宅又は勤務する場所
（申込みの撤回等の告知）
第十六条の六 法第三十七条の二第一項第一号 の規定により申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げるときは，次に掲げる事項を記載した書面を交付して告げなければならない。
一 買受けの申込みをした者又は買主の氏名（法人にあつては，その商号又は名称）及び住所
二 売主である宅地建物取引業者の商号又は名称及び住所並びに免許証番号
三 告げられた日から起算して八日を経過する日までの間は，宅地又は建物の引渡しを受け，かつ，その代金の全部を支払つた場合を除き，書面により買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができること。
四 前号の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があつたときは，宅地建物取引業者は，その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないこと。
五 第三号の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は，買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時に，その効力を生ずること。
六 第三号の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があつた場合において，その買受けの申込み又は売買契約の締結に際し手付金その他の金銭が支払われているときは，宅地建物取引業者は，遅滞なく，その全額を返還すること。
（手付）
第五百五十七条 買主が売主に手付を交付したときは，当事者の一方が契約の履行に着手するまでは，買主はその手付を放棄し，売主はその倍額を償還して，契約の解除をすることができる。
２ 第五百四十五条第三項の規定は，前項の場合には，適用しない。