新銀座法律事務所 法律相談事例集データベース 質問：先月，私の勤務先に電話がかかってきました。出てみると，不動産売買の勧誘の電話でした。はじめはあまり乗り気ではなかったのですが，一度先方と会って話を聞くことになり，喫茶店で話をしました。その後，担当者と喫茶店で数回話をした結果，不動産を購入することになり，契約書にサインしました。しかし，月々の家賃収入額より月々のローン支払額の方が多く，友人にも相談したところ，そんな契約はおかしいから解約すべきだと言われました。私は法律のことはよくわからないのですが，今になって解約するなどということができるものなのでしょうか。 解説： ２ 宅地建物取引業法に基づくクーリングオフの可能性 ３ 消費者契約法上の取消しの可能性 契約の目的に関し，将来の変動が不確実な事項（将来の価額・将来受領しうる金額等。性質上，見通しを立てることがそもそも困難な事項を指す。）について断定的判断を提供した場合，その断定的判断が確実であると誤認し，それによって申込・承諾をしたときにも，意思表示の取消しが可能です（同条１項２号）。 あなたのケースでも，業者の担当者と数回にわたる話し合いの間にどのようなやり取りがあったのかによって，以上のような取消しが可能なのかどうか判断が分かれてくるところと思われます。たとえば当該不動産の家賃について事実と異なる説明があったのであれば，契約の目的の対価についての不実告知があったものとして評価できるでしょうし，不動産のグレード等について事実と異なる説明があったような場合も，契約の目的の内容についての不実告知があったものとして評価できるでしょう。あるいは近隣不動産が価格高騰中であるようなケースでは，将来の価額について断定的判断を提供したということを主張しうる場合もあるでしょう。家賃が高額であるため，確実に収益が出るといったような説明も，不実告知等の類型にあてはめることで取消しの対象となりうるところですが，他方で，家賃収入よりもローンの方が上回るが，ローン完済後は完全な所有権を取得できるといった説明を受け，その説明に納得して購入したような場合には，取消しは困難です。 ４ 民法上の取消し・無効主張の可能性 ５ 結語 ≪参照条文≫ 民法 宅地建物取引業法 宅地建物取引業法施工規則 消費者契約法
No.1221、2012/1/25 10:59 https://www.shinginza.com/cooling.htm
【不動産販売・宅地建物販売・クーリングオフ・消費者契約法上の取消し】
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回答：
１ 民法上，一度成立した合意の内容には拘束されるのが原則です。ただし，詳しい事実関係によっては，意思表示の撤回や取消し等ができる可能性があります。
２ 当該不動産が宅地・建物であって，あなたが売買契約の意思表示を業者の事務所等以外でなしていた場合，業者のクーリングオフについての書面交付から８日以内であれば，意思表示の撤回（いわゆるクーリングオフ）ができます。
３ 事業者が，勧誘の際に，重要事実についての不実告知，契約の目的についての断定的判断の提供，重要事項・関連事項についての不利益事実の不告知をして，消費者の誤認が生じ，それによって申込・承諾をしたときには，意思表示の取消しが可能です。
４ 詐欺取消・未成年取消・錯誤無効主張・公序良俗違反無効主張なども観念しうるところですが，これらについては認められることがなかなか難しいかもしれません。
５ 以上のとおり，詳しい具体的事情によっては撤回・取消し等がなしうる場合もあると思われます。以上の解説をご参照の上，具体的なご事情が法律上の諸要件に該当するのかどうかも含めて，一度専門家にご相談されることが望ましいでしょう。
６ クーリングオフに関連して当事務所事例集９７５番，９２８番，８３８番，７６７番，７５１番，５９０番，４３４番，３０２番，２７８番，２７７番，１４９番，１４０番，１２２番，１２０番，７番参照。
１ わが国の民法は私的自治の原則に則っていますから，契約によって当事者同士の合意がなされたのであれば，両当事者はその合意内容に拘束されます。したがって，解約は自由にできるものではありません。但し，意思表示の瑕疵や制限能力を理由とする取消しや，意思表示の欠缺や公序良俗違反等を理由とする無効の主張については民法上規定がある場合に限って認められていますが，これは契約締結の際に何らかの問題がある場合に特別に保護する規定ですので例外として認められているにすぎません。
しかし，取り引きが複雑化した現代社会においては，事業者と消費者との間の取引の場合，取引上弱い立場にある消費者を保護する必要が生じてきました。そこで，上記の民法上の規定に加えて，特別法によって一定の場合に消費者を保護する規定をおいています。次項以下で解説していきます。
まず，当該不動産が宅地又は建物であって，あなたがその売買契約の意思表示を事務所等（事務所あるいは継続的業務可能な施設など。宅地建物取引業法施工規則１６条の５）以外でなしていた場合，８日以内であれば，意思表示の撤回（いわゆるクーリングオフ）ができます（宅地建物取引業法３７条の２）。
このクーリングオフという制度は，理由如何を問わず，無条件に申込の意思表示を撤回できるという制度で，書面による必要がありますが（同条１項柱書前段），書面発信の時点で意思表示の効力が発生します（同条３項）。また，８日以内という要件は，あなたが業者から，クーリングオフが可能である旨及びその方法についての書面を交付されてから８日以内ということになります（同条１項１号，宅地建物取引業法施工規則１６条の６）。なお，この書面に記載すべき内容は，宅地建物取引業法施工規則１６条の６の１号から６号までに挙げられており，そのすべてについて記載がなければなりません。
あなたのケースでは，特に業者の事務所で買受けの申込をすることなく，喫茶店で売買契約の意思表示をなさっているようですので，このクーリングオフができる余地があります。契約時点から８日経過していない場合には速やかにクーリングオフをするか否かを考える必要があるでしょうし，契約時点からすでに８日経過している場合であっても，業者からクーリングオフについての書面が交付されたか，またその内容に記載事項の漏れがないかどうかを確認し，クーリングオフを検討する必要があるでしょう。
次に，個人であるあなたは消費者に，業者は事業者にそれぞれあたりますので（消費者契約法２条１項２項），当該取引については消費者契約法の適用があります。同法４条は，消費者が事業者と契約を締結する際の経緯によっては，消費者の意思表示の取消が認められることを規定しています。
すなわち，たとえば事業者が勧誘の際に，重要事項について事実と異なることを告げた場合，消費者がそれを事実であると誤認し，それによって申込・承諾をしたときには，意思表示の取消しが可能です（同条１項１号）。この場合，重要事項というのは，契約の目的（物品・権利・役務等）の内容（質・用途等）または取引条件（対価・支払時期・引渡時期・付款等）で，契約締結の判断に通常影響を及ぼすべきものをいいます（同条４項１号２号）。そのため，たとえば英会話教室の契約において，英会話講師を「アメリカ人」と告知していたのに実際はイギリス人だったというような場合では，たしかに事実とは異なるものの，契約締結するか否かの判断に通常影響を及ぼすものではないため，取消しはできません。
また，事業者が勧誘の際に，重要事項やその関連事項について当該消費者にとって利益となる事実を告げた一方で，その事項について当該当事者にとって不利益な事実を故意に告げなかった場合，当該消費者が当該不利益事実を不存在と誤認し，それによって申込・承諾をしたときにも，意思表示の取消しが可能です（同条２項）。この場合の不利益事実については，当該利益事実を告げられれば通常は存在しないだろうと考えられるような不利益事実に限られます（同項本文括弧書）。また，事業者が当該不利益事実を告げようとしたのに消費者が拒んだような場合も，事業者の責任を問うことは適当ではありませんので，取消しはできません（同項但書）。
以上のような特別法に基づく消費者保護のほか，民法一般原則による解除・取消し・無効主張も考えられます。すなわち，意思表示の瑕疵や制限能力を理由とする取消しや，意思表示の欠缺や公序良俗違反等を理由とする無効の主張が認められるケースもあります。
あなたが未成年者・被保佐人等の制限行為能力者の場合には，親権者・保佐人（代理権付与の審判（同法８７６条の４）があった場合）等の代理人は，本人の法律行為の取消しができます（同法１２０条１項）。
相手方業者の勧誘や契約締結までのやり取りの中に，業者の欺罔行為とその故意，それに基づくあなたの誤信があり，その誤信に基づいてあなたの意思表示があった場合には，その意思表示の取消しが可能です（民法９６条１項）。ただ，この民法上の詐欺については一般論として立証が難しく，また成立も認められにくいもので，前項でご説明した消費者契約法上の誤認類型も，この詐欺の要件を緩和・具体化・明確化して消費者側の立証負担を軽減するために創設されたという経緯もありますので，民法上の詐欺の成立はあまり期待できないかもしれません。
また，あなたの意思表示について，法律行為の要素に錯誤があったとして無効を主張することも考えられますが（同法９５条），あなたに重過失がある場合には無効主張が認められないほか（同条但書），やはり一般論としては立証が難しく，また成立も認められにくいでしょう。
最後に，公序良俗違反（同法９０条）についてですが，単に月々の家賃収入よりも月々のローン返済額が大きいといった事情だけでは契約内容が公序良俗に違反するとは言い難く，さらに公の秩序に反するとまで言えるような他の事情の存在が必要となります。
また，相手方当事者に債務の不履行等がある場合には契約解除ができます（民法５４１条，５４３条）。
以上のとおり，あなたのケースでは，直ちに意思表示の撤回・取消し等ができるとはいえませんが，事情によっては撤回・取消し等がなしうる場合もあると思われます。以上の解説をご参照の上，具体的なご事情が法律上の諸要件に該当するのかどうかも含めて，一度専門家にご相談されることが望ましいでしょう。
（公序良俗）
第九十条 公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は，無効とする。（錯誤）
第九十五条 意思表示は，法律行為の要素に錯誤があったときは，無効とする。ただし，表意者に重大な過失があったときは，表意者は，自らその無効を主張することができない。
（詐欺又は強迫）
第九十六条 詐欺又は強迫による意思表示は，取り消すことができる。
２ 相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては，相手方がその事実を知っていたときに限り，その意思表示を取り消すことができる。
３ 前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは，善意の第三者に対抗することができない。
（取消権者）
第百二十条 行為能力の制限によって取り消すことができる行為は，制限行為能力者又はその代理人，承継人若しくは同意をすることができる者に限り，取り消すことができる。
２ 詐欺又は強迫によって取り消すことができる行為は，瑕疵ある意思表示をした者又はその代理人若しくは承継人に限り，取り消すことができる。
（履行遅滞等による解除権）
第五百四十一条 当事者の一方がその債務を履行しない場合において，相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし，その期間内に履行がないときは，相手方は，契約の解除をすることができる。
（履行不能による解除権）
第五百四十三条 履行の全部又は一部が不能となったときは，債権者は，契約の解除をすることができる。ただし，その債務の不履行が債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは，この限りでない。
（保佐人に代理権を付与する旨の審判）
第八百七十六条の四 家庭裁判所は，第十一条本文に規定する者又は保佐人若しくは保佐監督人の請求によって，被保佐人のために特定の法律行為について保佐人に代理権を付与する旨の審判をすることができる。
２ 本人以外の者の請求によって前項の審判をするには，本人の同意がなければならない。
３ 家庭裁判所は，第一項に規定する者の請求によって，同項の審判の全部又は一部を取り消すことができる。
（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）
第三十七条の二 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について，当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において，当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし，事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は，次に掲げる場合を除き，書面により，当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において，宅地建物取引業者は，申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
一 買受けの申込みをした者又は買主（以下この条において「申込者等」という。）が，国土交通省令・内閣府令の定めるところにより，申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において，その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
二 申込者等が，当該宅地又は建物の引渡しを受け，かつ，その代金の全部を支払つたとき。
２ 申込みの撤回等は，申込者等が前項前段の書面を発した時に，その効力を生ずる。
３ 申込みの撤回等が行われた場合においては，宅地建物取引業者は，申込者等に対し，速やかに，買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
４ 前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは，無効とする。
（法第三十七条の二第一項の国土交通省令で定める場所）
第十六条の五 法第三十七条の二第一項の国土交通省令で定める場所は，次に掲げるものとする。
一 次に掲げる場所のうち，法第十五条第一項 の規定により同項 に規定する取引主任者を置くべきもの
イ 当該宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
ロ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所（土地に定着する建物内に設けられるものに限る。ニにおいて同じ。）を設置して行う場合にあつては，その案内所
ハ 当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し，宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては，代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
ニ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介の依頼をし，かつ，依頼を受けた宅地建物取引業者がその代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては，その案内所
ホ 当該宅地建物取引業者（当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し，宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては，代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者を含む。）が法第十五条第一項 の規定により同項 に規定する取引主任者を置くべき場所（土地に定着する建物内のものに限る。）で宅地又は建物の売買契約に関する説明をした後，当該宅地又は建物に関し展示会その他これに類する催しを土地に定着する建物内において実施する場合にあつては，これらの催しを実施する場所
二 当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては，その相手方の自宅又は勤務する場所
（申込みの撤回等の告知）
第十六条の六 法第三十七条の二第一項第一号 の規定により申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げるときは，次に掲げる事項を記載した書面を交付して告げなければならない。
一 買受けの申込みをした者又は買主の氏名（法人にあつては，その商号又は名称）及び住所
二 売主である宅地建物取引業者の商号又は名称及び住所並びに免許証番号
三 告げられた日から起算して八日を経過する日までの間は，宅地又は建物の引渡しを受け，かつ，その代金の全部を支払つた場合を除き，書面により買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができること。
四 前号の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があつたときは，宅地建物取引業者は，その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないこと。
五 第三号の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は，買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時に，その効力を生ずること。
六 第三号の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があつた場合において，その買受けの申込み又は売買契約の締結に際し手付金その他の金銭が支払われているときは，宅地建物取引業者は，遅滞なく，その全額を返還すること。
（定義）
第二条 この法律において「消費者」とは，個人（事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く。）をいう。
２ この法律（第四十三条第二項第二号を除く。）において「事業者」とは，法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人をいう。
３ この法律において「消費者契約」とは，消費者と事業者との間で締結される契約をいう。
４ この法律において「適格消費者団体」とは，不特定かつ多数の消費者の利益のためにこの法律の規定による差止請求権を行使するのに必要な適格性を有する法人である消費者団体（消費者基本法 （昭和四十三年法律第七十八号）第八条 の消費者団体をいう。以下同じ。）として第十三条の定めるところにより内閣総理大臣の認定を受けた者をいう。
（消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し）
第四条 消費者は，事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し，当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし，それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは，これを取り消すことができる。
一 重要事項について事実と異なることを告げること。 当該告げられた内容が事実であるとの誤認
二 物品，権利，役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関し，将来におけるその価額，将来において当該消費者が受け取るべき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を提供すること。 当該提供された断定的判断の内容が確実であるとの誤認
２ 消費者は，事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し，当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ，かつ，当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げなかったことにより，当該事実が存在しないとの誤認をし，それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは，これを取り消すことができる。ただし，当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず，当該消費者がこれを拒んだときは，この限りでない。
３ 消費者は，事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し，当該消費者に対して次に掲げる行為をしたことにより困惑し，それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは，これを取り消すことができる。
一 当該事業者に対し，当該消費者が，その住居又はその業務を行っている場所から退去すべき旨の意思を示したにもかかわらず，それらの場所から退去しないこと。
二 当該事業者が当該消費者契約の締結について勧誘をしている場所から当該消費者が退去する旨の意思を示したにもかかわらず，その場所から当該消費者を退去させないこと。
４ 第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは，消費者契約に係る次に掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。
一 物品，権利，役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質，用途その他の内容
二 物品，権利，役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対価その他の取引条件
５ 第一項から第三項までの規定による消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消しは，これをもって善意の第三者に対抗することができない。