仲介業者にマンションの錠を取り替えられてしまいました
民事｜賃貸借契約｜自力救済禁止｜札幌地方裁判所平成１１年１２月２４日判決
目次
質問：
私は賃貸マンションを借りていますが，１か月家賃の支払いが遅れたところ，管理している不動産業者から「最終催告書」と題する文書が届きました。そして，「最終催告書」の指定日に私が外出すると，留守中に不動産業者が，居室に立ち入り，居室内の水を抜き，ガスストーブのスイッチを切り，また，浴室の照明器具のカバーを外すなどしたうえで，マンションの錠を取り替えてしまいました。不動産業者に文句を言ったところ，マンションの賃貸借契約には，「賃借人が賃借料の支払いを７日以上怠ったときは，賃貸人は，直ちに賃貸物件の施錠をすることができる。また，その後７日以上経過したときは，賃貸物件内にある動産を賃借人の費用負担において賃貸人が自由に処分しても，賃借人は，異議の申立てをしないものとする」という契約条項が入っているので，不動産業者の行為は適法であるという説明をしてきました。家賃を支払わなかったのは理由（水漏れによるマンションの汚れ，カビ発生の修繕を放置している）があるからで，一方的な不動産業者の対応は許せません。慰謝料とか請求したいと思うのですが法律上可能でしょうか。
回答：
１．不動産業者の行為は，違法と判断されますから，不法行為が成立します。
２．不法行為を理由に損害賠償を請求できますが，経済的な損害は発生していない場合慰謝料請求しか認められません。このような場合の慰謝料としては１０万円程度しか認められないでしょう。
３．自力救済に関する関連事例集参照。
解説：
１ 問題の所在（自力救済の禁止）
本件で，管理不動産業者には，賃料の支払いを受けるという権利が存在していることは争いが無いようです。そして権利の行使として，裁判手続きを取らずに，自身の実力で鍵を取り替えるという，いわば実力行使に出ていますが，このように，裁判所に訴えるなどの法的な手続によらず自身の実力を用いて権利を実現する場合を一般に，私力の行使といい，私力の行使により権利の実現を図ることを自力救済といいます。
わが国においては，法治国家である以上，紛争の解決は裁判所の関与の下に行われるべきであり，私人が実力行使によりこれを行うことは原則として禁じられおり（自力救済の禁止の原則），自力救済が許容されるのは，例外的な場合に限られます。判例も，自力救済は，法に定める手続きによったのでは，権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能または著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ，その必要の限度を超えない範囲内で，例外的に許されるものとしています（最高裁昭和４０年１２月７日判決，後記参照）。
自力救済は原則として否定され違法な行為となりますから，賃貸借契約において，賃貸人の自力救済を認める特約も違法なもので無効と判断されます。
２ （判例の検討，札幌地方裁判所平成１１年１２月２４日判決 後記参照）
本件と同様の事案において，不動産管理会社は，賃料の不払いが増加しており本件特約が絶対不可欠であること，同業他社でも同様の特約を設けていること，本件特約に基づく措置をとるのは賃借人が根拠のない主張をして賃料の支払いを拒絶し，再三にわたる催告にも応じないなどの場合に限られていること，借主は本件特約を認識した上で賃貸借契約を締結していることなどを理由として，鍵の施錠等の行為が正当であると主張しましたが，札幌地方裁判所平成１１年１２月２４日判決は，以下の理由から，管理会社側に対して，１０万円の慰謝料支払いを命じました（民法７０９条）。
すなわち，問題となる契約条項は「賃貸人側が自己の権利（賃料債権）を実現するため，法的手続によらずに，通常の権利行使の範囲を越えて，賃借人の平穏に生活する権利を侵害することを内容とするものということができるところ，このような手段による権利の実現は，近代国家にあっては，法的手続きによったのでは権利の実現が不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合を除くほか，原則として許されないものというほかなく，本件特約は，そのような特別の事情がない場合に適用される限りにおいて，公序良俗に反し，無効である」とし，「本件特約の必要性及びその運用状況が仮にＹらの主張するとおりであったとしても，また，仮に管理会社側の主張のとおり借主がことさら賃料不払の理由を作出するような者であったとしても」「さらに，管理会社側の主張のとおり借主が本件特約の存在を認識した上で賃貸借契約を締結したとの事実が仮に認められるとしても，右のとおりの本件特約の内容に照らせば，やはり，右結論に何ら影響を及ぼすものではない」とし，本件の契約条項の効力を無効としました。
ただし，「慰謝料は，現実に被った精神的損害の填補であるとみるべきであり，これに懲罰的ないし制裁的要素を含めることは適当でない」。として，この事件で原告（賃借人）が被った精神的損害は金１０万円のみであるとしています。
３ （本件の検討）
自力救済が問題となる場合には，まず，実力を用いる者が，①そもそも，その前提となる権利を有しているか，②仮に権利を有しているとしても，その実現のために私力の行使が許される場合であるかの２点が問題となります。
この点，本件においては，賃貸された物の修繕をすることは，当事者間に異なる約束がある場合を除き，賃貸人（この場合は家主）の義務であり（民法６０６条１項），しかるべき修繕を賃貸人がしない場合は，賃借人（この場合は入居者）は，修繕がなされないために物を使用収益することができなかった限度において，賃料の一部の支払を拒むことができること（最高裁判所昭和４３年１１月２１日判決），また，賃料の不払いが正当の限度を超えている場合にも，そのことを理由に賃貸人が契約を解除することができるためには，賃貸借関係に関する信頼関係が破壊されると認められる程度に至っていることが必要であること（信頼関係破壊の法理。最高裁昭和２７年４月２５日判決等）からすると，①管理会社にそもそも正当な権利があるかどうかが疑わしいと言わざるを得ません。
また，②自力救済が例外的に認められる場合についても，１で述べたように，判例上，「法律に定める手続によったのでは，権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能または著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合において」「必要の限度を超えない範囲内で」と極めて限定的に解されていることからすると，本件が，上記の例外にあたる場合でないことは明らかです。唯一自力救済を認めた，民法の，正当防衛，緊急避難（民法７２０条）の要件が類推されるべきです。
したがって，①②のいずれの面からも，管理会社の行為は違法というべきであり，賃借人の慰謝料請求を認めた結論は極めて妥当です。
４ 結論
本件においても，あなたの慰謝料請求が認められると考えられますが，認められる金額は，必ずしも高額とはならない可能性もありますので，どのような手段を用いるべきかなどについても，弁護士に相談することをお勧めします。
なお，本件は民事トラブルだから民事不介入の原則があてはまるということで，警察も積極的に関与する可能性は低いのですが，刑事上，本件の立ち入り行為には住居侵入罪（刑法１３０条）が適用される可能性がありますので，この点を相手方に通知し，今後は立ち入りしないように刑事告訴を警告することも有効と思われます。通知方法については，弁護士にご相談なさると良いでしょう。
以上
