建築基準法の接道義務の説明義務違反と売買契約の有効性
民事｜既存不適格物件｜再建築不可物件｜千葉地裁平成２３年２月１７日判決
目次
質問：
私は、１５年前に、今住んでいる中古住宅を３０００万円で不動産業者から買いました。
随分古くなってしまったので建て替えようと思ったところ、建築基準法上の接道義務を満たしていない土地であることを理由に建て替えの建築確認が得られないことが明らかになりました。
１５年前の売買の際、売主や売主の仲介業者から説明を受けていれば、建替えのできない土地を買うこともなかったのですから、損害賠償を請求したいのですが、認められますか。
回答：
１、土地建物の売買に関し、当該土地が建築基準法の接道義務に反しているために将来の建て替えができない（既存不適格の、再建築不可の）土地であることについて、売主（不動産業者）及び売主側の仲介業者に対して説明義務があること、説明義務を果たさないのは不法行為に該当すること認めた裁判例があります（千葉地裁平成２３年２月１７日）。あなたの請求も、認められる可能性があります。
２、売主や仲介業者の説明義務違反を理由に、不法行為（民法７０９．７１５．商法）に基づく損害賠償請求をすることになりますが、訴訟で認められる損害としては、①購入代金と取得した土地建物の価値との差額、②購入のためのローンの利息（購入代金と現在の土地建物の価値との差額分についての利息に限定）、③損害についての不法行為時からの遅延損害金、④裁判により判決となった場合における弁護士費用（裁判で認められた損害の１０％程度）、があります。
３、接道義務に関する関連事例集参照。
解説：
１ 接道義務について
建築基準法４３条によれば、建築物の敷地は道路（建築基準法４２条に定める道路を指します。その道路の幅は４メートルです。）に２メートル以上接している必要があります。これを接道義務といい、避難経路の確保や、消防車・救急車などの緊急車両の接近経路を確保し、日常生活の公共的安全確保を目的としています。
２ 接道義務を満たさない土地について
接道義務を満たさない土地の場合、建物を建てることは原則として建築基準法違反となり建築確認申請をしても確認を受けることはできませんし、建築を強行すれば工事の停止を命じられてしまいます（建築基準法６条．９条）。建築基準法４３条ただし書において、「交通上、安全上、防火条及び衛生上支障がない」場合に限っては接道義務を満たさない建物の建築も認められますが、それはあくまで例外です。
接道義務を定めた建築基準法施行（昭和２５年１１月２３日）以前から存在している建築物については接道義務を満たしていなくても取り壊しを強制されることはありませんが、老朽化した際の建て替えにあたっては、やはり新たに敷地において接道義務を満たさない限り、建て替えは認められません。接道義務を満たすためには、公道に至る経路の隣地所有者の土地を道路として提供してもらうなどの特別の契約が必要ですので、一般に、極めて困難なことであると言えます。このような建物を、既存不適格物件、再建築不可物件と言います。土地の売買契約においては、その土地に建物を新たに建てることができるかどうかは、非常に重要な要素となってきますので、土地に建っている建物が既存不適格物件・再建築不可物件である場合は、契約書もしくは、売買契約書に付属する重要事項説明書に、土地上の建物が既存不適格や再建築不可である旨や、その説明が明記されていることが必要になります。
３ 千葉地裁平成２３年２月１７日判決について
今回のご相談と同様の事案を扱った判例として、平成２３年２月１７日千葉地裁判決があります。争点は、第１に不動産業者である売主、売主側の仲介業者に買主に対して建築基準法の接道関係についての説明義務があるか、第２に説明義務違反と相当因果関係にある損害は何か、という点です。
この判決においては、対象となった建物（中古住宅）の建て替えが接道義務違反を理由に認められないことを前提として、接道義務違反による建築制限について「本件売買契約書には，この点について何ら記載がなく，むしろ，本件重要事項説明書には，本件土地の『北側が幅約6ｍの公道に約3ｍ接している』旨記載され，『新築時の制限』としては道路斜線規制等が記載されているのみで，接道要件との関係での建築の制限については全く記載されていなかった」とし、買主（原告）が仲介業者（被告）から受けた説明内容について「原告は本件路地が共有であることについては説明を受けたものの，本件土地が接道要件を満たしておらず，建替えが困難であることについては説明を受けたことがなかった」としました。そして、これらの仲介業者ないし被告による説明に関する事実認定の結果、売主及び仲介業者には共同不法行為が成立する旨を「被告乙山総業（売主）及び被告丙川住販（仲介業者）には，原告に対する説明義務違反（本件不法行為）があったことが明らかであって，被告らは，本件不法行為と相当因果関係にある原告の損害について賠償責任（不真正連帯債務）を負うというべきである」と示しました。
なお、本件においては、接道義務を満たすために隣地所有者と共有する路地に使用権を設定してもらうことも考えられたのですが、「現状，本件使用権設定予定部分にはブロック塀が設置されており，また，被告らが本件東側隣地所有者に対し本件使用権の設定を打診したということも全くないのであって，上記提案が現実的な解決策であると認めるのは困難である」という事情から、説明義務違反を否定する事情とはなりえないと判断されました。
不動産業者が仲介する不動産売買においては、売買契約書とともに宅地建物取引業者による重要事項説明がなされます。この判例の事案においては、契約書と重要事項説明書のいずれにも接道義務違反の事実が記載されていなかった点が重視されたものと思われます。
４ 問題点
ア 建築基準法の接道義務関係についての説明義務
まず、不動産業者である、売主と仲介業者には説明義務があります。宅地建物の売買や取引の仲介を業とする者は、宅地建物取引業者として、宅地建物取引業法が適用されます。そして、同法３５条で、宅地建物取引業者は取引主任者により書面を交付して土地について建築基準法上の制限について説明すべき義務を負っています。これは、宅地建物取引業法上の義務ですが、同法の目的は不動産購入者等の利益の保護という点もあり（同法１条）、不動産の売主としての付随的な義務とされています。また、売主の仲介業者と買主とは直接契約関係にはありませんが、仲介業者として買主の利益の保護も図る義務がある以上は、私法上の義務としてとらえることができるとされています。
売買契約の際、義務違反の事実を告げていないのであれば、売主及び仲介業者には説明義務違反が成立することになります。
イ 賠償の範囲
売主、仲介業者に説明義務違反があり、そのため買主が損害を被ったということであれば、不法行為による損害賠償請求が可能です。売主に対しては売買契約の債務不履行という構成も考えられますが、消滅時効の問題もあり、また売主の仲介業者に対しては買主は直接契約関係にないことから不法行為責任を追及することになります。
損害としてはまず第１に、売買代金として支払った金額が考えられます。義務違反がなければ購入しなかったのですから、代金を支払う必要は無かった、ということで売買代金自体が損害となります。但し、土地建物を所得していること、１５年建物に住んだという利益もありますから、この分は損益相殺と言って、損害額から差し引くことになります。差し引く金額は、買主が取得した不動産の適正価格となり、この計算は厳密には不可能です。しかし、裁判のレベルではある程度の合理性を持った金額を証拠によって裁判所が算定することになります。その際、基準となるのは購入時点での不動産の評価額です。これは、近隣の標準地の坪単価や売主の購入価格等を証拠に基づいて計算します。但し、この標準地の坪単価として明らかになるのは接道義務を満たしている土地で、再建築ができない土地の価値とは異なりますので、ここからどの程度減額するかが問題となります。
この契約当時の不動産の価格を基準に現在の土地建物の価格、購入後土地建物居住したことの利益（家賃相当額）等の要因を考慮し、適正価格を算定することになります。上記の裁判例では、契約時の接道義務を満たしている場合の土地としての価値を２０５０万円とし、そこから２５ないし３０パーセント減額した額を適正価格として計算し、損益相殺の金額を１５００万円と算定しています。これらを利益として損害から差し引くことになります。
このほか、住宅ローンがあればその利息も損害となります。但し、ローン全額に対して支払った利息ではなく前記の損益相殺後の損害額分のついての利息となります。
また、訴訟、判決となった場合に限られますが、弁護士費用として裁判で認められる額の１０％程度が損害として認められます。
以上
