新銀座法律事務所 法律相談事例集データベース
No.1560、2014/11/07 12:00 https://www.shinginza.com/qa-sarakin.htm
【破産 破産手続きにおいて自宅を確保するにはどうしたらいいか。任意売却、リースバック】
破産・債務整理手続きにおいて自宅に住み続ける方法
質問：私は多額の借金を抱えています。収入が減って返済が難しいので、破産しようと思うのですが、現在の持ち家だけは何とか残したいと思っています。何か方法はないでしょうか？
↓
回答：
１ 破産手続きは、残り少ない債務者の財産を全て清算して債権者に平等に返済する手続きですから、当面の生活必需品以外はすべて現金化して債権者に返済し、自宅を残しておくことはできません。これが原則です。弁済できなかった債務も免責されることになるので当然の前提になります。
２ ただし、自宅にそのまま居住するということであれば、方法はあります。一般的には、任意売却の方法によって、親類や知人に適正価格で買い受けてもらう方法を検討します。そして、任意売却後に、買主との間で建物賃貸借契約や建物使用貸借契約を締結するのです。これは破産手続き開始の前後を問わず行うことが可能です（唯、破産手続き開始後は、破産財団の管理者である破産管財人の許可が必要です。勿論担保権者の同意が前提です。）。この方法は、金融機関、管財人との交渉が必要ですので代理人の経験が必要不可欠です。場合によっては、不動産業者と相談して、リースバック（一般的には資産を一旦売却し、それをそのまま使用しながら買い主に対し使用料を支払う方式をいいます。
経営が赤字でどうしても必要な資産を処分しなければならない場合に、関連会社等に一旦処分してそれを借り受け営業を継続するために採用されます。）などの方法が使える場合もありますので、あきらめずに任意売却等に精通した弁護士に相談してみましょう。
３ 債務整理と自宅の確保関連事例集１５４５番，１３７９番，１３６０番，１３４２番，１３４１番，１２８２番，１２１８番，１１４６番，１０６８番，１０２０番，９９７番，９３８番，８４３番，８４１番，８３５番，８３４番，８３３番，８０４番，８０２番，７１７番，６７３番，５６２番，５１５番，５１０番，４６３番，４５５番，４２６番，３７４番，３２３番，２２６番，１５５番，６５番，３４番，１０番，９番参照。
解説：
１（破産の制度趣旨）
解釈の指針となる破産制度の趣旨をまず説明します。破産（免責）とは，支払不能等により自分の財産，信用では総債権者に対して約束に従った弁済ができなくなった債務者の財産（又は相続財産）に関する清算手続きおよび免責手続きをいいますが（破産法２条１項），その目的は，債務者（破産者）の早期の経済的再起更生と債権者に対する残余財産の公正，平等，迅速な弁済の２つです。その目的を実現するため手続きは適正，公平，迅速，低廉に行う必要があります（破産法１条）。なぜ破産，免責手続きがあるのかといえば，自由で公正な社会経済秩序を建設し，個人の尊厳保障のためです（法の支配の理念，憲法１３条）。我が国は，自由主義経済体制をとり自由競争を基本としていますから構造的に勝者，敗者が生まれ，その差は資本，財力の集中拡大とともに大きくなり恒常的不公正，不平等状態が出現する可能性を常に有しています。しかし，本来自由主義体制の原点，真の目的は，自由競争による公正公平な社会秩序建設に基づく個人の尊厳保障（法の支配の理念）にありますから，その手段である自由主義体制（法的には私的自治の原則）に内在する公平公正平等，信義誠実の原則（民法１条）が直ちに発動され，不平等状態は解消一掃されなければなりません。
そこで，法は，なるべく早く債務者が再度自由競争に参加できるように従来の債務を減額，解消，整理する権利を国民（法人）に認めています。従って，債務整理を求める権利は法が認めた単なる恩恵ではなく，国民が経済的に個人の尊厳を守るために保持する当然の権利です。その権利内容は，債務者がその経済状態により再起更生しやすいように種々の制度が用意されているのです。
大きく分けると債務者の財産をすべて一旦清算し，残余財産を分配して免責によってゼロからスタートする破産
（清算方式の内整理）と，従来の財産を解体分配せずに，従来の財産を利用して再起を図る再生型（再起型内整理，特定調停，民事再生，会社更生法）に分かれます。
ただ，債権の減縮，免除が安易に行われると契約は守られなければならないという自由主義経済（私的自治の原則）の根底が崩れる危険があり，債務者の残余財産の確保，管理，分配（破産財団の充実）は厳格，公正，平等，迅速低廉に行われます。従って，破産の目的を実現するため破産法上特別な規定を用意しています。破産手続開始決定（破産法３０条）があった後は，裁判所が破産債権を調査し（破産法１１６条），破産管財人が分配の原資となる破産財団を調査し（破産法８３条），これを金銭に換価し（破産法１８４条），配当表（破産法１９６条）に従って債権者に分配していくというのが手続の原則になります。破産債権者としては，債権者集会（破産法１３５条）に参加し，裁判所が作成する債権者一覧表に異議を出し，破産管財人が作成する破産財団の財産目録や，配当表に記載された債権額などについて異議を述べて公平な分配を求めていくことができます。さらに免責手続きについても意見を陳述することができます（法２５１条１項）。しかし，分配のもとになる財産（破産財団）の確保が十分でなければ債権者は適正，公平な弁済を受ける機会を事実上失うことになります。自宅の破産による処分も例外ではありません。ただし、通常自宅には資産価値を超える担保がついているのが通常ですので抵当権等別除権として破産手続きによらず優先的取り扱いがなされます。ただ、担保の目的であっても債務者の財産として破産財団を構成しますので任意処分には管理者である破産管財人の許可が必要です。このような破産の手続きの中で自宅の居住権を確保する方法が模索されます。
以上のように 破産法では、破産者の財産を換価し、債権者に配当し、配当後に残った債務は、免責決定により支払いをまぬかれることになります。換価されない財産は、生活必需品(政令などで定まっていますが、基本的に、普通の家の中にある家具や電化製品はこれに当たると考えてよいでしょう)。は、売却価格が２０万円を超えないと判断されれば換価はされません。通常家庭内にある中古の家具や家電が２０万円以上で売れることはまずありませんので、家財道具を取り上げられるという心配はしなくても良いでしょう。
２ しかし、不動産で価格が２０万円以下ということは通常ありませんので、不動産は原則として換価の対象になります。換価が必要な場合は、破産管財人が選任され管財人が売却等の手続きをします。
破産者が不動産を所有している場合は、破産管財人は、不動産を換価し、財団の増加に勤めます。破産申立の場合、不動産には担保（抵当権）が設定され、オーバーローンになっていることがほとんどです。なお、個人の破産で、めぼしい財産が不動産のみの場合、不動産の被担保債権額が大幅に時価を上回ると（東京地方裁判所では１．５倍）、財団放棄対象とみなされ同時廃止も可能です。これは、担保に入っている物件は換価しても担保権者に優先権があるため一般の破産債権者に対する配当の原資とはならないことから、わざわざ管財人を選任する必要もないことから同時廃止といって、破産の手続きを直ちに終了することも可能ということです。但し、少額管財事件として予納金が２０万円となっていることから申立時点で不動産があれば、管財人が選任されると考えておいた方が良いでしょう。
一方管財事件においても、オーバーローンあれば、売却しても担保権者に優先的に弁済されますから、管財人の判断で放棄することもあります。オーバーローンでも、売却に時間がかからない場合は、管財人が債権者(たいていは銀行)と交渉して売却額の数パーセントでも財団に組み入れてもらえるように交渉して、管財人が売却する場合もあります。担保権者としては競売をするより迅速かつ費用も少なく回収できますから管財人に協力することになります。
３ 任意売却
返済ができないで困っているが、自宅に住み続けたいという場合、任意売却という方法があります。この方法は、破産宣告の前後を問わず行うことが可能です。任意売却とは、売却代金で被担保債権全額を返済できない場合、本来は担保設定登記の抹消ができないことから売却は不可能ですが、担保権者に債権の一部を返済して担保設定登記を抹消することを承諾して貰い第三者へ売却する手続きです。一部の債権の弁済ですから債権は残りますが、担保権者としても競売するより回収額が多いと判断すれば、担保の抹消に応じます。債務者としても競売なるより高く売却して負債額を減らすというメリットがあります。更に、自宅の場合売却後も住み続けたいという場合、親戚、友人などの第三者に不動産を買い取ってもらい、その人から建物を貸してもらう形をとって、使用関係を継続することが可能となるというメリットがあります。本件でも、親戚などに買い取ってもらった上で、貸してもらうことで住み続けることは可能です。
なお、当然のことですが、任意売却の買主が支払う不動産の売買代金は、買主自身の資金で用意して頂く必要があります。債務者の財産から売買代金を支出することはできません。債務者の財産は、全債権者に対する配当のための原資となりますので、第三者に交付したり貸し付けたりすることはできないのです。これらの行為は詐欺破産罪（破産法２６５条）の構成要件に該当するおそれがありますので注意が必要です。
通常、破産後も自宅に住み続けたいという依頼を受けた弁護士は、自宅不動産の確保にはこの方法を検討します。買手は親戚でも可能ですが、近すぎず遠すぎずの関係がよいでしょう。すなわち、配偶者などですと、財団隠し、流出の疑いをかけられやすいですし（配偶者が買い取るということは資金があるということですから、だったらそのお金は債務者の隠し財産ではという疑念を抱かせてしまいます。但し、相続財産を用いて買い取るなど、資金出所が明らかであれば配偶者でも問題はありません。）、友人、知人など、法律的には他人ですから、売却後に、住み続けるということについて、トラブルが起こらないかという問題が残ります。
なお、任意売却は破産手続き開始後に破産管財人が行うこともありますから、当然破産管財人が破産者の親戚等に売却することも可能です。このような場合、弁護士が債務者を代理して債務者側に有利に交渉することが必要でしょう。親戚から借り受ける賃料等に影響が生じるからです。例えば、時価の範囲内で低額であれば、賃料も低額となると思われます。将来の買戻しも視野に入れることができるでしょう。債権者が金融機関銀行の場合、任意売却により破産自体を回避できる場合がありますので重要です。残債務は免責にはなりませんが、最終的に債権回収会社（サービサー）や各都道府県の信用保証協会との交渉になり、低額で免責と同様の効果をいることが可能性として残ります。専門的弁護士との協議が必要です。
４ リースバックなど
不動産はやはり高額ですから、親戚に買い取ってくれ（しかも破産手続上での売却なので基本は一括、または急遽ローンを組んでもらう）と言って頼める人はそう多くないでしょう。そこで、リースバックという方法も検討の余地があります。
これは、不動産を業者が買い取り、その業者が売主に賃貸する、という方法です。本来は不動産の資産流動化の手法ですが、個人の破産手続でもまれに利用されています。
父親が破産して自宅を手放すに当たり、親戚の人が購入するということで住宅ローンを申し込んだが勤続年数が足りず審査が通らなかったという事案で、ローンを支払える(審査がとおる)状態になるまで業者が買い取ってリースバックする、という方法で、業者に任意売却をし、５年後に親戚の人が住宅ローンを組んで家を買い戻すことに成功した、という事例もあります。
５ リースバックの注意点は、賃料がかかることです。ローンの支払いが難しくて破産した場合、不動産の適正利回りによっては、賃料の支払いがこれまでよりも厳しくなる場合も出てきてしまいます。不動産の種類、内容にもよりますが、適正家賃が月々のローン支払額を上回る場合には、支払い続けることが可能かを検討しましょう。
先ほど挙げた例のように、個人の破産に伴うリースバックは、一時的なものとして考えたほうが良い場合もあるでしょう。リースバックで居住を確保しつつ、買戻しのプランが立てられる場合には、利用価値の高い方法であると考えます。
６ 不動産業者にもいろいろな業者がいます。中には、窮状に乗じて不当な利益を上げようとする業者もいます。破産申立直前（支払停止）の資産の処分は、破産法上の問題(２５２条免責不許可事由など)にもなりますので、破産手続きとの連動が非常に重要になります（通常はオーバーローンということですから担保権者が適正な価格での処分か否か判断していますから、一般債権者害するということにはなりませんので免責に関しても問題になることはありませんが、不正があったのではないかと疑いをもたれないためにも破産を検討しているのであれば破産申し立てを依頼する弁護士に事前に相談しておくべきです）。
弁護士に相談すれば、長年慣れ親しんだ自宅に住み続けることができることもあります。差し押さえ、競売などになる前に、早めに弁護士に相談してください。
＜参考条文＞
破産法
破産財団の範囲）
第三十四条 破産者が破産手続開始の時において有する一切の財産（日本国内にあるかどうかを問わない。）は、破産財団とする。
２ 破産者が破産手続開始前に生じた原因に基づいて行うことがある将来の請求権は、破産財団に属する。
３ 第一項の規定にかかわらず、次に掲げる財産は、破産財団に属しない。
一 民事執行法 （昭和五十四年法律第四号）第百三十一条第三号
に規定する額に二分の三を乗じた額の金銭
二 差し押さえることができない財産（民事執行法第百三十一条第三号
に規定する金銭を除く。）。ただし、同法第百三十二条第一項
（同法第百九十二条 において準用する場合を含む。）の規定により差押えが許されたもの及び破産手続開始後に差し押さえることができるようになったものは、この限りでない。
４ 裁判所は、破産手続開始の決定があった時から当該決定が確定した日以後一月を経過する日までの間、破産者の申立てにより又は職権で、決定で、破産者の生活の状況、破産手続開始の時において破産者が有していた前項各号に掲げる財産の種類及び額、破産者が収入を得る見込みその他の事情を考慮して、破産財団に属しない財産の範囲を拡張することができる。
５ 裁判所は、前項の決定をするに当たっては、破産管財人の意見を聴かなければならない。
６ 第四項の申立てを却下する決定に対しては、破産者は、即時抗告をすることができる。
７ 第四項の決定又は前項の即時抗告についての裁判があった場合には、その裁判書を破産者及び破産管財人に送達しなければならない。この場合においては、第十条第三項本文の規定は、適用しない。
第四款 別除権
（別除権）
第六十五条 別除権は、破産手続によらないで、行使することができる。
２ 担保権（特別の先取特権、質権又は抵当権をいう。以下この項において同じ。）の目的である財産が破産管財人による任意売却その他の事由により破産財団に属しないこととなった場合において当該担保権がなお存続するときにおける当該担保権を有する者も、その目的である財産について別除権を有する。
（破産管財人の権限）
第七十八条 破産手続開始の決定があった場合には、破産財団に属する財産の管理及び処分をする権利は、裁判所が選任した破産管財人に専属する。
２ 破産管財人が次に掲げる行為をするには、裁判所の許可を得なければならない。
一 不動産に関する物権、登記すべき日本船舶又は外国船舶の任意売却
二 鉱業権、漁業権、特許権、実用新案権、意匠権、商標権、回路配置利用権、育成者権、著作権又は著作隣接権の任意売却
三 営業又は事業の譲渡
四 商品の一括売却
五 借財
六 第二百三十八条第二項の規定による相続の放棄の承認、第二百四十三条において準用する同項の規定による包括遺贈の放棄の承認又は第二百四十四条第一項の規定による特定遺贈の放棄
七 動産の任意売却
八 債権又は有価証券の譲渡
九 第五十三条第一項の規定による履行の請求
十 訴えの提起
十一 和解又は仲裁合意（仲裁法 （平成十五年法律第百三十八号）第二条第一項
に規定する仲裁合意をいう。）
十二 権利の放棄
十三 財団債権、取戻権又は別除権の承認
十四 別除権の目的である財産の受戻し
十五 その他裁判所の指定する行為
３ 前項の規定にかかわらず、同項第七号から第十四号までに掲げる行為については、次に掲げる場合には、同項の許可を要しない。
一 最高裁判所規則で定める額以下の価額を有するものに関するとき。
二 前号に掲げるもののほか、裁判所が前項の許可を要しないものとしたものに関するとき。
４ 裁判所は、第二項第三号の規定により営業又は事業の譲渡につき同項の許可をする場合には、労働組合等の意見を聴かなければならない。
５ 第二項の許可を得ないでした行為は、無効とする。ただし、これをもって善意の第三者に対抗することができない。
６ 破産管財人は、第二項各号に掲げる行為をしようとするときは、遅滞を生ずるおそれのある場合又は第三項各号に掲げる場合を除き、破産者の意見を聴かなければならない
（免責についての意見申述）
第二百五十一条 裁判所は、免責許可の申立てがあったときは、破産手続開始の決定があった時以後、破産者につき免責許可の決定をすることの当否について、破産管財人及び破産債権者（第二百五十三条第一項各号に掲げる請求権を有する者を除く。次項、次条第三項及び第二百五十四条において同じ。）が裁判所に対し意見を述べることができる期間を定めなければならない。
２ 裁判所は、前項の期間を定める決定をしたときは、その期間を公告し、かつ、破産管財人及び知れている破産債権者にその期間を通知しなければならない。
３ 第一項の期間は、前項の規定による公告が効力を生じた日から起算して一月以上でなければならない。
（免責許可の決定の要件等）
第二百五十二条 裁判所は、破産者について、次の各号に掲げる事由のいずれにも該当しない場合には、免責許可の決定をする。
一 債権者を害する目的で、破産財団に属し、又は属すべき財産の隠匿、損壊、債権者に不利益な処分その他の破産財団の価値を不当に減少させる行為をしたこと。
二 破産手続の開始を遅延させる目的で、著しく不利益な条件で債務を負担し、又は信用取引により商品を買い入れてこれを著しく不利益な条件で処分したこと。
三 特定の債権者に対する債務について、当該債権者に特別の利益を与える目的又は他の債権者を害する目的で、担保の供与又は債務の消滅に関する行為であって、債務者の義務に属せず、又はその方法若しくは時期が債務者の義務に属しないものをしたこと。
四 浪費又は賭博その他の射幸行為をしたことによって著しく財産を減少させ、又は過大な債務を負担したこと。
五 破産手続開始の申立てがあった日の一年前の日から破産手続開始の決定があった日までの間に、破産手続開始の原因となる事実があることを知りながら、当該事実がないと信じさせるため、詐術を用いて信用取引により財産を取得したこと。
六 業務及び財産の状況に関する帳簿、書類その他の物件を隠滅し、偽造し、又は変造したこと。
七 虚偽の債権者名簿（第二百四十八条第五項の規定により債権者名簿とみなされる債権者一覧表を含む。次条第一項第六号において同じ。）を提出したこと。
八 破産手続において裁判所が行う調査において、説明を拒み、又は虚偽の説明をしたこと。
九 不正の手段により、破産管財人、保全管理人、破産管財人代理又は保全管理人代理の職務を妨害したこと。
十 次のイからハまでに掲げる事由のいずれかがある場合において、それぞれイからハまでに定める日から七年以内に免責許可の申立てがあったこと。
イ 免責許可の決定が確定したこと 当該免責許可の決定の確定の日
ロ 民事再生法 （平成十一年法律第二百二十五号）第二百三十九条第一項
に規定する給与所得者等再生における再生計画が遂行されたこと 当該再生計画認可の決定の確定の日
ハ 民事再生法第二百三十五条第一項 （同法第二百四十四条
において準用する場合を含む。）に規定する免責の決定が確定したこと 当該免責の決定に係る再生計画認可の決定の確定の日
十一 第四十条第一項第一号、第四十一条又は第二百五十条第二項に規定する義務その他この法律に定める義務に違反したこと。
２ 前項の規定にかかわらず、同項各号に掲げる事由のいずれかに該当する場合であっても、裁判所は、破産手続開始の決定に至った経緯その他一切の事情を考慮して免責を許可することが相当であると認めるときは、免責許可の決定をすることができる。
３ 裁判所は、免責許可の決定をしたときは、直ちに、その裁判書を破産者及び破産管財人に、その決定の主文を記載した書面を破産債権者に、それぞれ送達しなければならない。この場合において、裁判書の送達については、第十条第三項本文の規定は、適用しない。
４ 裁判所は、免責不許可の決定をしたときは、直ちに、その裁判書を破産者に送達しなければならない。この場合においては、第十条第三項本文の規定は、適用しない。
５ 免責許可の申立てについての裁判に対しては、即時抗告をすることができる。
６ 前項の即時抗告についての裁判があった場合には、その裁判書を当事者に送達しなければならない。この場合においては、第十条第三項本文の規定は、適用しない。
７ 免責許可の決定は、確定しなければその効力を生じない。