第一種市街地再開発事業における借家人の保護

土地再開発法

（権利変換計画の内容）
第七十三条 権利変換計画においては、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を定めなければならない。
一 配置設計
二 施行地区内の宅地（指定宅地を除く。）若しくはその借地権又は施行地区内の土地（指定宅地を除く。）に権原に基づき建築物を有する者で、当該権利に対応して、施設建築敷地若しくはその共有持分又は施設建築物の一部等を与えられることとなるものの氏名又は名称及び住所
三 前号に掲げる者が施行地区内に有する同号の宅地、借地権又は建築物及びそれらの価額
四 第二号に掲げる者に前号に掲げる宅地、借地権又は建築物に対応して与えられることとなる施設建築敷地若しくはその共有持分又は施設建築物の一部等の明細及びそれらの価額の概算額
五 第三号に掲げる宅地、借地権又は建築物について先取特権、質権若しくは抵当権の登記、仮登記、買戻しの特約その他権利の消滅に関する事項の定めの登記又は処分の制限の登記（以下「担保権等の登記」と総称する。）に係る権利を有する者の氏名又は名称及び住所並びにその権利
六 前号に掲げる者が施設建築敷地若しくはその共有持分又は施設建築物の一部等に関する権利の上に有することとなる権利
七 指定宅地又はその使用収益権を有する者の氏名又は名称及び住所
八 前号に掲げる者が有する指定宅地又はその使用収益権及びそれらの価額
九 第七号に掲げる者に前号に掲げる指定宅地又はその使用収益権に対応して与えられることとなる個別利用区内の宅地又はその使用収益権の明細及びそれらの価額の概算額
十 第八号に掲げる指定宅地又はその使用収益権について担保権等の登記に係る権利を有する者の氏名又は名称及び住所並びにその権利
十一 前号に掲げる者が個別利用区内の宅地又はその使用収益権の上に有することとなる権利
十二 施行地区内の土地（指定宅地を除く。）に存する建築物について借家権を有する者（その者が更に借家権を設定しているときは、その借家権の設定を受けた者）で、当該権利に対応して、施設建築物の一部について借家権を与えられることとなるものの氏名又は名称及び住所
十三 前号に掲げる者に借家権が与えられることとなる施設建築物の一部
十四 施設建築敷地の地代の概算額及び地代以外の借地条件の概要
十五 施行者が施設建築物の一部を賃貸しする場合における標準家賃の概算額及び家賃以外の借家条件の概要
十六 第七十九条第三項の規定が適用されることとなる者の氏名又は名称及び住所並びにこれらの者が施行地区内に有する宅地、借地権又は建築物及びそれらの価額
十七 施行地区内の宅地（指定宅地を除く。）若しくはこれに存する建築物又はこれらに関する権利を有する者で、この法律の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、かつ、当該権利に対応して、施設建築敷地若しくはその共有持分、施設建築物の一部等又は施設建築物の一部についての借家権を与えられないものの氏名又は名称及び住所、失われる宅地若しくは建築物又は権利並びにそれらの価額
十八 組合の参加組合員に与えられることとなる施設建築物の一部等の明細並びにその参加組合員の氏名又は名称及び住所
十九 第五十条の三第一項第五号又は第五十二条第二項第五号（第五十八条第三項において準用する場合を含む。）に規定する特定事業参加者（以下単に「特定事業参加者」という。）に与えられることとなる施設建築物の一部等の明細並びにその特定事業参加者の氏名又は名称及び住所
二十 第四号、第九号及び前二号に掲げるもののほか、施設建築敷地又はその共有持分、施設建築物の一部等及び個別利用区内の宅地の明細、それらの帰属並びにそれらの管理処分の方法
二十一 新たな公共施設の用に供する土地の帰属に関する事項
二十二 権利変換期日、土地の明渡しの予定時期、個別利用区内の宅地の整備工事の完了の予定時期及び施設建築物の建築工事の完了の予定時期
二十三 その他国土交通省令で定める事項
２ 宅地（指定宅地を除く。）について所有権又は借地権を有する者が当該宅地の上に建築物を有する場合において、当該宅地、借地権又は建築物について担保権等の登記に係る権利があるときは、これらの宅地、借地権又は建築物は、それぞれ別個の権利者に属するものとみなして権利変換計画を定めなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 担保権等の登記に係る権利の消滅について関係権利者の全ての同意があつたとき。
二 宅地と建築物又は借地権と建築物とが同一の担保権等の登記に係る権利の目的となつており、かつ、それらの全ての権利の順位が、宅地と建築物又は借地権と建築物とにおいてそれぞれ同一であるとき。
３ 借地権の設定に係る仮登記上の権利（指定宅地に係るものを除く。）があるときは、仮登記権利者が当該借地権を有する場合を除き、宅地の所有者が当該借地権を別個の権利者として有するものとみなして、権利変換計画を定めなければならない。
４ 宅地又は建築物（指定宅地に存するものを除く。）に関する権利に関して争いがある場合において、その権利の存否又は帰属が確定しないときは、当該権利が存するものとして、又は当該権利が現在の名義人に属するものとして権利変換計画を定めなければならない。ただし、借地権以外の宅地（指定宅地を除く。）を使用し、又は収益する権利の存否が確定しない場合にあつては、その宅地の所有者に対しては、当該権利が存しないものとして、その者に与える施設建築物の一部等を定めなければならない

（施設建築物の一部等）
第七十七条 権利変換計画においては、第七十一条第一項の申出をした者を除き、施行地区内の宅地（指定宅地を除く。）について借地権を有する者及び施行地区内の土地（指定宅地を除く。）に権原に基づき建築物を所有する者に対しては、施設建築物の一部等が与えられるように定めなければならない。組合の定款により施設建築物の一部等が与えられるように定められた参加組合員又は特定事業参加者に対しても、同様とする。
２ 前項前段に規定する者に対して与えられる施設建築物の一部等は、それらの者が権利を有する施行地区内の土地又は建築物の位置、地積又は床面積、環境及び利用状況とそれらの者に与えられる施設建築物の一部の位置、床面積及び環境とを総合的に勘案して、それらの者の相互間に不均衡が生じないように、かつ、その価額と従前の価額との間に著しい差額が生じないように定めなければならない。この場合において、二以上の施設建築敷地があるときは、その施設建築物の一部は、特別の事情がない限り、それらの者の権利に係る土地の所有者に前条第一項及び第二項の規定により与えられることと定められる施設建築敷地に建築される施設建築物の一部としなければならない。
３ 宅地（指定宅地を除く。）の所有者である者に対しては、その者に与えられる施設建築敷地に第八十八条第一項の規定により地上権が設定されることによる損失の補償として施設建築物の一部等が与えられるように定めなければならない。
４ 権利変換計画においては、第一項又は前項の規定により与えられるように定められる施設建築物の一部等以外の部分は、施行者に帰属するように定めなければならない。
５ 権利変換計画においては、第七十一条第三項の申出をした者を除き、施行地区内の土地（指定宅地を除く。）に権原に基づき建築物を所有する者から当該建築物について借家権の設定を受けている者（その者が更に借家権を設定しているときは、その借家権の設定を受けた者）に対しては、第一項の規定により当該建築物の所有者に与えられることとなる施設建築物の一部について、借家権が与えられるように定めなければならない。ただし、当該建築物の所有者が同条第一項の申出をしたときは、前項の規定により施行者に帰属することとなる施設建築物の一部について、借家権が与えられるように定めなければならない。

（宅地等の価額の算定基準）
第八十条 第七十三条第一項第三号、第八号、第十六号又は第十七号の価額は、第七十一条第一項又は第四項（同条第五項において読み替えて適用する場合を含む。）の規定による三十日の期間を経過した日における近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額とする。
２ 第七十六条第三項の割合の基準となる宅地の価額は、当該宅地に関する所有権以外の権利が存しないものとして、前項の規定を適用して算定した相当の価額とする。

（補償金等）
第九十一条 施行者は、施行地区内の宅地（指定宅地を除く。）若しくはこれに存する建築物又はこれらに関する権利を有する者で、この法律の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、かつ、当該権利に対応して、施設建築敷地若しくはその共有持分、施設建築物の一部等又は施設建築物の一部についての借家権を与えられないものに対し、その補償として、権利変換期日までに、第八十条第一項の規定により算定した相当の価額に同項に規定する三十日の期間を経過した日から権利変換計画の認可の公告の日までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額に、当該権利変換計画の認可の公告の日から補償金を支払う日までの期間につき年六パーセントの割合により算定した利息相当額を付してこれを支払わなければならない。この場合において、その修正率は、政令で定める方法によつて算定するものとする。
２ 収用委員会は、前項の規定による補償を受けるべき者に対し第八十五条第一項の規定による裁決をする場合において、その裁決で定められた価額が前項に規定する相当の価額として施行者が支払つた額を超えるときは、次に掲げる額の合計額を支払うべき旨の裁決をあわせてしなければならない。
一 その差額につき第八十条第一項に規定する三十日を経過した日から権利変換計画の認可の公告の日までの前項に規定する物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額及び権利変換計画の認可の公告の日から権利変換期日までの間の同項に規定する利息相当額
二 前号の額につき権利変換期日後その支払いを完了する日までの日数に応じ年十四・五パーセントの割合による過怠金
３ 土地収用法第九十四条第十項 から第十二項 までの規定は、前項の裁決に関し、第八十五条第三項の規定による訴えの提起がなかつた場合に準用する。

（土地の明渡しに伴う損失補償）
第九十七条 施行者は、前条の規定による土地若しくは物件の引渡し又は物件の移転により同条第一項の土地の占有者及び物件に関し権利を有する者が通常受ける損失を補償しなければならない。
２ 前項の規定による損失の補償額については、施行者と前条第一項の土地の占有者又は物件に関し権利を有する者とが協議しなければならない。
３ 施行者は、前条第二項の明渡しの期限までに第一項の規定による補償額を支払わなければならない。この場合において、その期限までに前項の協議が成立していないときは、審査委員の過半数の同意を得、又は市街地再開発審査会の議決を経て定めた金額を支払わなければならないものとし、その議決については、第七十九条第二項後段の規定を準用する。
４ 第二項の規定による協議が成立しないときは、施行者又は損失を受けた者は、収用委員会に土地収用法第九十四条第二項 の規定による補償額の裁決を申請することができる。
５ 第八十五条第二項及び第三項、第九十一条第二項及び第三項、第九十二条並びに第九十三条の規定は、第二項の規定による損失の補償について準用する。

（借家条件の協議及び裁定）
第百二条 権利変換計画において施設建築物の一部等が与えられるように定められた者と当該施設建築物の一部について第七十七条第五項本文の規定により借家権が与えられるように定められた者は、家賃その他の借家条件について協議しなければならない。
２ 第百条第二項の規定による公告の日までに前項の規定による協議が成立しないときは、施行者は、当事者の一方又は双方の申立てにより、審査委員の過半数の同意を得、又は市街地再開発審査会の議決を経て、次に掲げる事項について裁定することができる。この場合においては、第七十九条第二項後段の規定を準用する。
一 賃借りの目的
二 家賃の額、支払期日及び支払方法
三 敷金又は借家権の設定の対価を支払うべきときは、その額
３ 施行者は、前項の規定による裁定をするときは、賃借りの目的については賃借部分の構造及び賃借人の職業を、家賃の額については賃貸人の受けるべき適正な利潤を、その他の事項についてはその地方における一般の慣行を考慮して定めなければならない。
４ 第二項の規定による裁定があつたときは、裁定の定めるところにより、当事者間に協議が成立したものとみなす。
５ 第二項の裁定に関し必要な手続に関する事項は、国土交通省令で定める。
６ 第二項の裁定に不服がある者は、その裁定があつた日から六十日以内に、訴えをもつてその変更を請求することができる。
７ 前項の訴えにおいては、当事者の他の一方を被告としなければならない。

東京高等裁判所　平成２７年１１月１９日判決平成２７年（行コ）第２５２号価額変更等請求控訴事件
（原審・東京地方裁判所平成２６年（行ウ）第３６５号）

主文
１本件控訴をいずれも棄却する。
２控訴費用は控訴人らの負担とする。

事実及び理由

第１　控訴の趣旨
１　原判決を取り消す。２　東京都収用委員会が平成２６年５月２９日付けでした赤坂Ａ地区第一種市街地再開発事業に係る都市再開発法７３条１項１２号に定める原判決別紙物件目録記載の建物部分に関する控訴人らの借家権の価額を金０円と定める裁決を，金４７７３万０５５６円と定めると変更する。３　被控訴人は，控訴人らに対し，４７７３万０５５６円及びこれに対する平成２５年９月２６日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。

第２　事案の概要
以下，略称については原判決の例による。１　本件は，本件再開発事業の施行地区内の建築物の一部である本件建物部分に本件借家権を有していた控訴人ら（原告ら）が，本件再開発事業の施行者である被控訴人（被告）に対し，法８５条３項，土地収用法１３３条に基づき，東京都収用委員会がした本件裁決において０円と定められた法７３条１項１２号の本件借家権の価額を４７７３万０５５６円と定める旨変更することを求めるとともに，９１条補償として４７７３万０５５６円及びこれに対する権利変換期日の翌日である平成２５年９月２６日から支払済みまでの民法所定年５分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。

２　原審は，都市再開発法は，施行地区内の建築物について借家権を有する者が地区外転出の申出をした場合において，９１条補償が支払われるべき対象者に形式的には当たるとしても，必ず借家権の消滅の対価として９１条補償をしなければならないとの立場をとるものではないとした上で，法８０条１項の文言に照らせば，施行者が９１条補償により補償すべき額は，借家権の取引価格を基礎として算定すべきものであるところ，評価基準日現在，本件再開発事業の施行地区付近において，借家権の取引価格が成立している事実を認めるに足りる証拠はないなどとして，９１条補償による本件借家権の価額は０円であると認めるのが相当であるから，本件裁決は相当であると判示して，控訴人らの請求をいずれも棄却した。これに対し，控訴人らが控訴した。

３　関係法令の定め，前提事実，主な争点と両当事者の主張は，４に当審における控訴人らの主張を付加するほかは，原判決の「事実及び理由」欄の「第２事案の概要」の１から３までに記載のとおりであるから，これを引用する。

４　当審における控訴人らの主張（１）　原判決は，本件建物部分の明渡しが不随意の明渡しである旨判示していながら，客観的な取引価格が借家権の消滅の対価であるとの考えに立っている。しかしながら，客観的な取引価格が借家権の消滅の対価であるとの考え方は，そもそも本件建物部分の明渡しが不随意の明渡しであることと矛盾するもので，失当である。不随意の明渡しにおいて客観的な取引価格を問題とすること自体が誤りであり，取引価格が存在しない限り借家権価額は０円であるとする原判決の法解釈は，立法者意思にも反するものである。

（２）都市再開発法は，借家権者に対して，権利変換と地区外転出の申出という二つの等価的選択肢を用意しているのであるから，権利変換を希望した者に新たな借家権が与えられることとの均衡上，地区外転出の申出をした者には借家権補償がされるべきであり，９７条補償がされていることをもって，借家権の経済的価値に対する補償がされているとはいえない。本件においては，本件借家権には０円を超える借家権価額が存在し，それは割合法によれば４７７３万０５５６円であるから，本件借家権の経済的な価値に対する補償として，控訴人らに対して９１条補償として上記金員が支払われるべきである。

第３　当裁判所の判断

１　当裁判所も，控訴人らの請求はいずれも理由がないものと判断する。その理由は，原判決１３頁１６行目の「借家権」を「地区外転出の申出をした者の消滅する借家権」と，１６頁２５行目の「借家権」を「本件借家権」とそれぞれ改め，２に当審における控訴人らの主張に対する判断を付加するほかは，原判決の「事実及び理由」欄の「第３当裁判所の判断」の１に記載のとおりであるから，これを引用する。

２　当審における控訴人らの主張について（１）控訴人らは，本件建物部分の明渡しは不随意の明渡しであるから，本件借家権の価格の補償の要否を判断するに当たり，客観的な取引価格を問題とすること自体誤りであり，取引価格が存在しない限り借家権価額は０円であるとする原判決の法解釈は立法者意思にも反するものである旨主張する。

しかしながら，原判決は，借家権者が法８７条２項により失う借家権の価額は，法８０条１項において，所定の評価基準日における近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額と規定されていることから，この文言に従い，施行者が９１条補償により補償すべき額は，借家権の取引価格を基礎として算定すべきものであるとしたものである。また，甲３３号証（衆議院建設委員会議事録）によれば，都市再開発法案審議における政府委員の答弁内容は，権利変換を希望しない借家人については，施行者が直接借家権を評価して補償すること，その借家権の評価に当たっては，近傍同種の借家権の取引に権利金授受の慣行があるかどうかといった形によって借家権価額の存在が認められる場合には，取引価格を中心に，賃貸借契約の諸条件を考慮して評価するというものであって（取引価格等の「等」とはこれらの考慮要素を指すものと解される。），近傍同種の借家権取引に照らして借家権価額が認められない消滅借家権についてまで，他の評価方法によって補償を行うことを明らかにしたものとは認め難いから，このような借家権について９１条補償をしないことが立法者意思に反するものともいえない。控訴人らの上記主張は，法９１条の文言を離れて独自に解釈するものであり，採用することができない。

（２）控訴人らは，都市再開発法が借家権者に対して，権利変換と地区外転出の申出という二つの等価的選択肢を用意しており，権利変換を希望した者には新築の施設建築物内の借家権が得られるという利益が与えられるのであるから，権利変換と同等の選択肢である地区外転出の申出をした者にも消滅する従前の借家権に対応する借家権補償がされるべきであり，そうしなければ著しい不均衡が生じる旨主張する。しかしながら，本件再開発事業において，そもそも権利変換を希望するのか，地区外転出の申出をするのかは借家権者が自由に選択することができるものである上，地区外転出の申出をした者には，９７条補償として，権利変換を希望した者には支払われない家賃差額補償額や敷金の運用益損失相当額から成る借家人補償金を含む移転費用が支払われるものであるから（控訴人らには１０６９万５７２０円の借家人補償金が支払われた。），地区外転出の申出をした者の消滅する借家権価額が取引価格を有しない場合において９１条補償がされないからといって，権利変換と地区外転出の申出という二つの選択肢が経済的価値において著しく均衡を欠くということはできない。したがって，控訴人らの上記主張はその前提を欠き，採用することができない。

（3）よって，控訴人らの請求はいずれも理由がなく，原判決は相当であるから，本件控訴を棄却することとして，主文のとおり判決する。

東京高等裁判所第２民事部裁判長裁判官柴田寛之裁判官小田靖子裁判官矢作泰幸

東京地方裁判所平成２７年６月２６日判決平成２６年(行ウ)第３６５号価額変更等請求事件

主文

１　原告らの請求をいずれも棄却する。２　訴訟費用は原告らの負担とする。

事実及び理由

第１　請求１　東京都収用委員会が平成２６年５月２９日付けでしたα地区第一種市街地再開発事業に係る都市再開発法７３条１項１２号に定める別紙物件目録記載の建物部分に関する原告らの借家権の価額を金０円と定める裁決を，金４７７３万０５５６円と定めると変更する。

２　被告は，原告らに対し，４７７３万０５５６円及びこれに対する平成２５年９月２６日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。

第２　事案の概要原告らは，都市再開発法（以下，単に「法」という。）に基づく第一種市街地再開発事業であるα地区第一種市街地再開発事業（以下「本件再開発事業」という。）の施行地区内の建築物の一部である別紙物件目録記載の建物部分に つき，借家権（以下「本件借家権」という。）を有していたが，本件再開発事業によって建築される施設建築物の一部についての借家権を希望しなかった。 本件再開発事業の施行者である被告は，権利変換計画において，法９１条に基 づく補償に係る本件借家権の価額を０円と定めたところ（法７３条１項１２ 号），原告らは，これを違法であるとして，法８５条１項に基づき東京都収用 委員会にその価額の裁決の申請をしたが，同委員会も平成２６年５月２９日付 けで本件借家権の価額を０円と定める旨の裁決をした（以下「本件裁決」とい う。）。

本件は，原告らが，本件裁決を不服として，法８５条３項，土地収用法１３３条に基づき，被告に対し，本件借家権の価額を４７７３万０５５６円と定める旨に本件裁決を変更するよう求めるとともに，法９１条１項所定の補償金として同額及びこれに対する権利変換期日の翌日である平成２５年９月２６日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求め，更に後者につき仮執行宣言を申し立てる事案である。

１　関係法令の定め(1) 第一種市街地再開発事業と補償の種類ア　第一種市街地再開発事業は，市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため，都市計画法及び法で定めるところに従って行われる建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事業並びにこれに附帯する事業である市街地再開発事業（法２条１号）のうち，権利変換手続（法第３章第２節）の手法によりその目的を実現しようとする事業である。

イ　第一種市街地再開発事業の施行者は，施行地区内の宅地若しくは建築物又はこれらに関する権利を有する者で，法の規定により，権利変換期日において当該権利を失い，かつ，当該権利に対応して施設建築敷地若しくはその共有持分，施設建築物の一部等又は施設建築物の一部についての借家権を与えられないものに対し，その補償を支払わなければならない（法９１条１項前段。以下，この補償を「９１条補償」という。）。

ウ　また，施行者は，施行地区内の土地の占有者及び当該土地にある物件を占有している者で物件に関し権利を有する者が，これらの土地若しくは物件の引渡し等により通常受ける損失を補償しなければならない（法９７条１項，９６条１項。以下，この補償を「９７条補償」という。）。

(2) 権利変換計画における借家権の取扱い
法７２条１項により施行者が定めるべきものとされている権利変換計画においては，施行地区内の土地に権原に基づき建築物を所有する者から当該建築物について借家権の設定を受けている者に対しては，法７１条３項により，施行者に対し施設建築物の一部についての借家権の取得を希望しない旨の申出をした者（以下「地区外転出の申出」という。）を除き，施設建築物の一部について，借家権が与えられるように定められなければならない（法７７条５項）。

他方，地区外転出の申出をした者は，権利変換期日において借家権を失い（法８７条２項），かつ，当該権利に対応する施設建築物の一部についての借家権が与えられないこととなるので，９１条補償の対象となる（上記(1)イ）。そして，権利変換計画においては，９１条補償を支払われるべき者について，その定める権利変換期日（法７３条１項１７号）において失われる借家権及びその価額を定めなければならない（同項１２号）。

(3) ９１条補償の額
９１条補償の価額は，地区外転出の申出をすべき期限を経過した日（以下「評価基準日」という。）における近傍類似の土地，近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額であり（法８０条１項），９１条補償として支払われるべき額は，この相当の価額に評価基準日から権利変換計画の認可の公告の日までの物価の変動に応ずる所定の修正率を乗じて得た額に，同公告の日から補償金を支払う日までの期間につき年６パーセントの割合により算定した利息相当額を付した金額とされている（法９１条１項）。

(4) 権利の価額についての意見及び不服の扱い
施行者である市街地再開発組合は，権利変換計画を定めようとするときは，権利変換計画を２週間公衆の縦覧に供しなければならない（法８３条１項）。施行地区内の土地又は土地に定着する物件に関し権利を有する者は，縦覧期間内に，権利変換計画について施行者に意見書を提出することができ（同条２項），施行者は，この意見書の提出があったときは，その内容を審査し，その意見書に係る意見を採択すべきであると認めるときは権利変換計画に必要な修正を加え，これを採択すべきでないと認めるときはその旨を意見書を提出した者に通知しなければならない（同条３項）。９１条補償の額の算定の基礎となるべき法７３条１項１２号の価額についてこの意見書を採択しない旨の通知を受けた者は，その通知を受けた日から起算して３０日以内に，収用委員会にその価額の裁決を申請することができ，その裁決に不服がある場合の損失の補償に関する訴えは，裁決書の正本の送達を受けた日から６月以内に，これを提起した者が裁決申請者であるときは施行者を被告として，提起しなければならないが，この裁決の申請及び訴えの提起は，事業の進行を停止しない（法８５条１項ないし３項，土地収用法１３３条２項，３項，１３４条，都市再開発法施行令３３条）。

２　前提事実

(1) 当事者等
ア　原告らは，Ａ法律特許事務所の名称で法律事務所を共同経営する弁護士らであり，その事務所の用に供する建物として，平成２４年ないし平成２５年当時，別紙物件目録記載の建物部分（以下「本件建物部分」という。）を共同で賃借していた（甲２０，弁論の全趣旨）。本件建物部分の属する建築物（別紙物件目録中の一棟の建物。以下「本件建築物」という。）は，本件再開発事業の施行地区内に所在していた（甲１，２）。

イ　被告は，平成２４年８月８日に東京都知事の設立の認可を受けたことにより成立した法８条１項所定の市街地再開発組合であり，東京都港区α及びβの一部の合計約２．５ヘクタールの区域を施行地区として高さ約２００メートルの高層の施設建築物（以下「本件再開発ビル」という。）を建築する等の内容の第一種市街地再開発事業（本件再開発事業）の施行者である（甲７）。

(2) 原告らによる地区外転出の申出
原告らは，被告に対し，平成２５年４月５日，本件建物部分について，施設建築物である本件再開発ビルの一部についての借家権の取得を希望しない旨の法７１条３項の規定による地区外転出の申出をした（甲１１）。

(3) 権利変換計画の縦覧及び認可等
被告は，本件再開発事業に係る権利変換計画（以下「本件権利変換計画」という。）を，平成２５年７月１０日から同月２３日までの２週間公衆の縦覧に供した。本件権利変換計画には，権利変換期日を同年９月２５日とすることのほか，原告らについては，同期日において本件建物部分の借家権を失い，かつ，これに対応して，本件再開発ビルの一部についての借家権を与えられず，その価額を０円とすることなどが定められた。（争いのない事実）

原告らは，その縦覧期間内である同年７月１８日に，地区外転出の申出をした借家人の全員について９１条補償の額として０円を除く相当の価額を記載すべき旨等を述べる法８３条２項の意見書を被告に提出した（甲１２）。

被告は，原告らに対し，同年８月６日，同条３項の規定に基づいて，この意見書に係る意見を採択すべきでない旨の通知をした（甲１３）ため，原告らは，同月１２日，法８５条１項に基づき，東京都収用委員会に本件借家権の価額の裁決を申請した（甲１４）が，翌９月，被告は，法７２条１項により東京都知事の認可を受けて本件権利変換計画を定め（甲７），法８６条１項により原告らにその通知をし，これにより，同条２項に基づき権利の変換の処分がされた（弁論の全趣旨）。

(4) 本件建物部分の明渡しと９７条補償
原告らの本件借家権は，法８７条２項により，平成２５年９月２５日の権利変換期日に消滅したところ，同年１０月１７日，原告らと被告との間で，本件建物部分の引渡しにより原告らが通常受ける損失に対する９７条補償の額を１６５９万８９２６円とする旨の法９７条２項の協議が成立し，原告らは，同年末まで頃に，本件建物部分を被告に引き渡す一方，被告は，原告らに対し，同年１０月２３日及び同年１２月６日の２回に分けて同補償額を支払った。その補償の内訳は以下のとおりである。（乙１，３，弁論の全趣旨）

ア　工作物補償２５９万２１６６円
イ　動産移転補償１８５万２８００円
ウ　移転雑費補償１４５万８２４０円
エ　借家人補償１０６９万５７２０円（家賃差額補償額２年分及び敷金の運用益損失相当額から成るもの）

(5) 収用委員会の裁決と本件訴えの提起
東京都収用委員会は，法８５条３項により準用される土地収用法９４条８項により，平成２６年５月２９日付けで，法７３条１項１２号に定める原告らの本件借家権の価額を０円とする旨の裁決をし（甲１５。本件裁決），原告らは，同年８月４日，法８５条３項により準用される土地収用法１３３条２項及び３項により，被告に対し，本件訴えを提起した（当裁判所に顕著な事実）。

３　主な争点と両当事者の主張
本件の主な争点は，(1)本件借家権に対する９１条補償の要否とその額（争点１），(2)補償額に対し遅延損害金を付すべき起算日及び仮執行宣言の許否（争点２）であり，これらに関する当事者の主張は以下のとおりである。

(1) 争点１（本件借家権に対する９１条補償の要否とその額）
（原告らの主張）
ア　不随意の明渡しに伴い借家権価格が発生すること
市街地再開発事業において施行者が支払うべき補償は，権利変換計画に記載され，施行地区内に権利を有する者で権利変換期日に権利を失い，かつ，当該権利に対応した権利を与えられない者に対し，権利変換期日までに支払われる９１条補償と，市街地再開発事業の工事のための土地の明渡しに伴い，物件の移転料，仮住居・仮営業所のための費用，移転雑費等の関係権利者が受ける通常損失を補償し，明渡しの期限までに支払われなければならない９７条補償の２種類が存在し，被告は，権利変換で借家権を失う地区外転出を希望する者に対し，両者の補償を行わなければならない。

このうち，９１条補償は，客観的に借家権の取引価格が認められる場合についてのみ必要となる補償ではなく，その有無にかかわらず，不随意の明渡しに伴い当然に発生するものである。そして，原告らは，本件再開発事業が行われない限り，本件建物部分に係る賃貸借契約を継続し，その賃借権を保有しつづけることができた以上，これに伴う明渡しが原告らにとって不随意なものであることは明らかであり，借家権価格が当然に顕在化する。

また，第一種市街地再開発事業においては，法８８条５項により，施行地区内の建物に借家権を有する者は，原則として，権利変換計画の定めるところに従い，施設建築物の一部について借家権を得ることになっている一方，法７１条３項は，例外的に，借家権者が施行者に対して地区外転出の申出を行うことができると定めるのであり，法が，借家権者に対し，権利変換と地区外転出という２つの選択肢を用意している以上，選択肢の経済的価値は等価であるべきである。しかるに，本件借家権の価額を０円とする場合には，等価であるべき２つの選択肢の均衡を著しく欠く結論となり，借家権価格が０円であること自体，誤っている。

さらに，借家権価額を０とすることは，法１条の目的規定に掲げられた公共の福祉の名の下に個人の私有財産を収奪する行為であり，憲法２９条１項及び３項に違反する。

イ本件借家権の価額の算定は割合法によるべきこと借家権価格を算定する上では，土地価格，建物価格及び借地権価格等に標準借家権割合を乗じて求める方法（以下「割合法」という。）が，市街地再開発事業において一般的に採用されている評価方法として妥当する。

その理由は，①従前財産の配分を基本的考え方とする権利変換になじむこと，②算式が単純で理解しやすく，多人数の借家人を説得しやすく処理しやすいこと，③画一的処理が要求される相続税財産評価でも借家権割合の考え方が用いられていることなどにある。そして，借家権価額の算定基準を定める法８０条１項においても，相当の価額を，取引価格「等」を考慮して定

るべきものとしていて，条文上も許容されている。

この割合法によれば，本件建物部分の属する別紙物件目録中の専有部分の建物（以下「本件専有部分」という。）の借地権の価格２２億３６８７万９０００円及び本件専有部分自体の価格２億６９１３万８８００円に，それぞれ本件専有部分の床面積３９０７．８３平方メートルに対し本件建物部分の床面積２４８．１０平方メートルの占める賃借割合０．０６３４８７９２と，東京都における標準借家権割合３０パーセントとを乗じて算出した４２６０万４４３８円及び５１２万６１１８円の合計である４７７３万０５５６円が，本件借家権の価額とされるべきである。

なお，本件借家権の価額の算定に当たっては，本件建物部分は，正面路線価，側方路線価ともに地価水準の極めて高い本件建築物内において，約４５年間にもわたり継続的に，安定性高く法律事務所として営業型，店舗型として使用されてきたという個別事情が十分考慮されるべきである。

（被告の主張）
ア　借家権価格の発生について
原告らが有する本件借家権について，α地区における事務所の借家権の取引慣行がなく，取引価格も発生していないことから，被告は，法９１条に基づく本件借家権価額は０円と判断した。もっとも，被告は，原告らに対し，法９７条補償として，原告らが通常受ける損失の補償を適正に行っており，原告らは当該補償によりほぼ経済的な負担なく代替物件に移転することが可能となっている。法９１条及び法９７条に基づく補償額は全体として十分に合理的である。

都市再開発法に基づく明渡しは，不随意の明渡しではない。都市再開発事業において，借家権者は，地区外転出か施設建築物への入居かのいずれかを自ら選択するものであり，後者を選択して従前とほとんど同じ場所に同様の借家権を取得することもできる。被告は，本件建築物の借家権者らに対し，本件再開発ビルに再入居することもできると案内していたが，これを申し込まずに地区外転出を決めたのはほかならぬ原告ら自身であり，法に基づく本件建物部分の明渡しは不随意の明渡しとは性質を異にする。

また，権利変換と地区外転出の２つの選択肢の経済的価値は等価であるべきであること自体は当然のことであるが，本件再開発事業が行われるα地区においては，権利変換により取得する借家権価額も０円であるため，上記２つの選択肢の経済的価値は正に等価であり，不均衡は生じていない。

イ　原告ら主張の本件借家権の価額の算定方法について
市街地再開発事業の実務において，借家権の価額を割合法により求めることが一般的に採用されているとの事実は全くない。

割合法は，個別性が強く賃貸人との関係において個別的な形をとって具体的に現れる借家権価額について，契約内容等の個別性を反映しない点で合理性を欠く評価方式である。相続税の財産評価で借家権割合の考え方が用いられるのは貸家建付地の評価減の算定のみであり，借家権自体の財産評価に用いるものではない。

(2) 争点２（補償額に対し遅延損害金を付すべき起算日及び仮執行宣言の許否）
（被告の主張）
本件裁決主文の価額の変更請求は，裁決後の民事訴訟によってのみ行使することができ，かつ，判決によって補償額が確定的に決まるものであるから，遅延損害金の起算日は判決確定の日の翌日であると解すべきであり，判決後に確定する補償額の仮執行宣言の申立ても許されない。

（原告らの主張）
土地収用法１３３条２項に基づく損失補償増額請求訴訟において，判例は，収用の時期以降の遅延損害金を請求することができるとするところ，同条を準用することを定めている法８５条３項に基づく本件訴訟にもその理は当然に妥当するから，遅延損害金は権利変換期日の翌日から起算すべきであり，民事訴訟法２５９条１項の財産権上の請求として金銭の給付を求める部分についての仮執行宣言の申立ても，何ら不適法なものではない。

第３　当裁判所の判断

１争点１（本件借家権に対する９１条補償の要否とその額）について
(1)借家権の消滅と９１条補償の要否について
ア　施行者は，第一種市街地再開発事業の施行地区内の宅地若しくは建築物又はこれらに関する権利を有する者で，法の規定により，権利変換期日において当該権利を失い，かつ，当該権利に対応して，施設建築敷地若しくはその共有持分，施設建築物の一部等又は施設建築物の一部についての借家権が与えられないものに対し，その補償として，失われる宅地若しくは建築物又は権利の価額たる法８０条１項所定の「相当の価額」に，所定の修正を加え利息相当額を付して支払わなければならない（法９１条１項，８０条１項，７３条１項１２号）。

この９１条補償は，施行地区内に有していた権利に対応する権利が第一種市街地再開発事業完了後の施行地区内において与えられずにその権利を失う者に対して，当該権利の消滅の対価として支払われるべき補償であるということができる。

もっとも，法７１条は，権利変換を希望しない旨の申出等について定めているところ，上記の申出の内容は，①施行地区内の宅地の所有者及びその宅地について借地権を有する者については，これらの資産の価額に相当する金銭の給付を希望することであり，施行地区内の土地に権原に基づき建築物を所有する者については，建築物の価額に相当する金銭の給付か又は建築物を他に移転するかを希望することであると規定されている（同条１項）のに対し，②施行地区内の建築物につき借家権を有する者については，単に，借家権の取得を希望しないことであると規定され，金銭の給付を希望することがその内容に含まれていない（同条３項）。

上記のとおり，同条の１項と３項とが権利変換を希望しない旨の申出等の内容を書き分けているのは，借家権は，賃貸人の承諾なく第三者へ譲渡し得ないものであり，取引慣行自体が存在しないことが一般であって，客観的な取引価格を認識することが困難であるのが通常であることに基づくものと解される。そうすると，同条３項の規定は，施行地区内の建築物につき借家権を有する者は，借家権の消滅の対価として当然に何らかの金銭の給付を受けられるものではないことを前提にしたものと解することが相当である。

以上によれば，法は，施行地区内の建築物について借家権を有する者が地区外転出の申出をした場合において，法９１条１項に定める９１条補償が支払われるべき対象者に形式的には当たるとしても，必ず借家権の消滅の対価として法９１条に基づき金銭の給付による補償をしなければならないとの立場をとるものではないといわざるを得ない。

イ　他方，施行者は，施行地区内の土地の占有者及び物件に関し権利を有する者が，施行者から，権利変換期日後第一種市街地再開発事業に係る工事のため必要があるとして求められる土地の明渡しのためにする土地若しくは物件の引渡し又は物件の移転により通常受ける損失を補償しなければならない（法９７条１項，９６条１項）。

この９７条補償は，権利の消滅の対価の補償ではなく，明渡しをすることに伴って通常受ける損失についての補償を行う趣旨のものであるということができ，消滅する借家権について取引価格を認識することができない場合であっても，明渡しに伴い，当該借家権が借家人に対してもたらしていた経済的な利益が損なわれるときは，これを通常損失の範囲内で補償することも含まれると解される。

ウ　原告らは，法９１条に基づく補償は，借家権の客観的な取引価格が認められるかどうかを問わず，不随意の明渡しに伴い当然に発生するものである旨主張する。

この点，本件建物部分の借家権を有していた原告らは，本件建物部分の属する本件建築物の所在地が本件再開発事業の施行地区とされたことにより，自ら地区外転出の申出を選択すると否とにかかわらず，その明渡しを余儀なくされ，この意味において，本件建物部分の明渡しは「不随意の明渡し」に当たることは否定できないが，上記で判示したとおり，この明渡しによる損失の補償は，９７条補償により賄われることが予定されている（なお，この補償には，明渡し等に伴う移転費用に加えて，転出後の家賃差額の補償といった，従来の借家権を継続したときに享受できたであろう経済的な利益の喪失部分も含まれ得る。前提事実(4)参照。）。そうすると，建築物の明渡しがこのような意味における「不随意の明渡し」であることをもって，直ちに９１条補償を受けられるべきと解さなければならないわけではない。

また，原告らは，法が，借家権者に対し，権利変換と地区外転出の申出という２つの選択肢を用意している以上，選択肢の経済的価値は等価であるべきであるが，借家権の価額を０円とする場合には，等価であるべき２つの選択肢の均衡を著しく欠く結論となる旨主張する。

しかしながら，施行地区内の建築物について借家権を有する者が権利変換を選択し，当該権利に対応して施設建築物の一部について借家権を与えられることになった場合においても，当該借家権につき，当然に，取引価格が認識できることにはならない（権利変換計画上も，当該借家権の価額は記載されない。法７３条１項７号，８号。同項２号ないし４号対照。）。

したがって，原告らの上記主張はその前提を欠くものといわざるを得ない。

上記アで判示したとおり，施行地区内の建築物に借家権を有する者で，権利変換期日においてこれを失い，かつ，これに対応して，施設建築物の一部についての借家権が与えられないものについて，常に借家権の消滅の対価として９１条補償が必要とされているとまではいえないのであり，法は，９１条補償の額を０円と算定すべき場合があり得ることを当然の前提としているものであるから，原告らの主張は採用することができない。

なお，このように解するとしても，法は，９１条補償以外に９７条補償を設け，不随意の明渡しに伴って生じる損失を補償することとしているから，憲法２９条１項及び３項に違反するものとはいえない。

(2) ９１条補償をすべき額
そこで進んで，原告らが本件再開発事業により失うところとなった本件借家権につき，施行者が法９１条により補償すべき額を検討する。

ア　借家権者が法８７条２項の規定により失う借家権の価額は，所定の評価基準日における近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額と規定されており（法８０条１項），この文言に照らせば，施行者が法９１条により補償すべき額は，借家権の取引価格を基礎として算定すべきものであることは明らかである。

これに対し，原告らは，取引価格「等」との表現のうちに，割合法により算定することが許容されており，本件借家権の評価において割合法を使用することが合理的である旨主張する。

しかしながら，上記(1)アで判示したとおり，法は，権利変換の際に生じる借家権の消滅の対価として，借家権者は当然に金銭の給付を受けられるものではないとの立場をとっているところ，常に割合法を採用して標準借家権割合に相当する一定の金額を補償しなければならないと解することは，上記の立場と相容れないものとなるから，そのように解することは困難である。また，不動産鑑定評価基準においては，借家権の評価に関し，①借家権の取引慣行がある場合の借家権の鑑定評価額の評価方法と，②賃貸人から建物の明渡しの要求を受け，借家人が不随意の立退きに伴い事実上喪失することとなる経済的利益等，賃貸人との関係において個別的な形をとって具体に現れるものがある場合の借家権の鑑定評価額の評価方法とを区別して記載し，割合法については，上記①の場合に比較考量するものとされ，上記②の場合には勘案すべきものとされていない（甲１８）。これらの点を勘案すると，借家権の取引慣行があるなど取引価格が認識し得る場合においては，割合法により求めた価格を比較考量することが許容されることがあるとしても，取引価格を認識し得ない場合においては，常に割合法のみを採用して上記の対価の額を算定しなければならないと解すべき理由はなく，また，後記イのとおり借家権の取引慣行があるとはいえない本件において，割合法を適用することが合理的であるともいい難い。以上と異なる原告らの主張は採用することができない。

また，原告らは，再開発の実務において，借家権価額を割合法により求めることが一般的である旨主張し，それに沿う書証（甲１８，１９）を提出するが，仮に他の市街地再開発事業の実務において，借家権の取引慣行がないのに，専ら割合法により算定した額により９１条補償を行っている事例があるとしても，それが故に，本件再開発事業において，本件借家権の価額を割合法によらずに算定したことが法に反することになるものではない。

さらに，原告らは，借家権の価格を評価すべき他の場面において，他の法令又は実務上，割合法に相当する考え方が採用されている例が存在することを指摘するが，各分野における立法趣旨や問題状況の違いに応じて評価方法が異なることはあり得るものであり，そうした例の存在することが以上に判示したところを左右するものではない。

イ　そこで，本件建物部分の近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格を検討すると，評価基準日現在，本件再開発事業の施行地区付近において，借家権の取引価格が成立している，即ち，①借家権取引の慣行があって借家権に譲渡取引対象としての財産価値があるとか，②借家権を取得する上で返還の予定されない一時金を支払わなければならないのが一般であって，当該一時金相場が実質的に借家権の取得取引における経済的価値を形成しているとかいった事実を認めるに足りる証拠はない。①について付言すると，証拠（甲３，５の各第７条）及び弁論の全趣旨によれば，原告らが本件建物部分に借家権の設定を受けた賃貸借契約においては，「乙〔賃借人〕は甲〔賃貸人〕の書面による承諾を得ないで，他に賃借権を譲渡し，もしくは転貸（共同使用，同居その他これに準ずる一切の行為を含む)をしてはならない。」旨の約定があると認められるところ，このような無断賃借権譲渡禁止の約定を伴う同種の借家権が，一定の価格をもって譲渡取引の対象とされることは，容易に想定し難いものである。

なお，原告らは，本件借家権の価額を算定するに当たっては，借家権価額が一般的に高額となるとされる個別要因（長期継続性，安定性，地価水準，営業・店舗型であることなど）があるとし，これが考慮されるべきであると主張するが，借家権の取引価格が成立しているとはいえない本件においては，それらの個別要因は，せいぜい９７条補償として通常損失を算定する際の基礎事情として考慮され得るにとどまるものであって，９１条補償において考慮すべき事情には当たらない。そして，実際上も，原告らは，本件再開発ビル付近において事務所を賃借することにさしたる困難はないものと考えられ，また，前提事実(4)のとおり，原告らに対しては，地域の標準賃料と従前の本件建物部分の賃料との実差額の相当期間分も９７条補償として支払われていることをも勘案すると，原告らが従前有していた借家権の経済的な価値についてはそれに見合う補償がされているものということができ，これとは別に，９１条補償が支払われるべき事情があるとは認め難い。

ウ　以上によれば，法９１条により補償されるべき借家権の価額は０円であると認めるのが相当である。

２　結論
よって，本件借家権について法９１条により補償されるべき額を０円とした本件裁決は相当であり，その価額についての本件裁決の変更及び本件借家権を失うことに対して９１条補償の支払を求める原告らの請求は，その余の点につき判断するまでもなく理由がないから，これらをいずれも棄却することとし，訴訟費用の負担につき行政事件訴訟法７条，民事訴訟法６５条１項本文，６１条を適用して，主文のとおり判決する。

東京地方裁判所民事第３８部
裁判長裁判官谷口豊
裁判官平山馨
裁判官馬場潤