再開発の権利変換計画図の配置に異議がある場合の対応

都市再開発法｜権利変換手続後の借家建物の位置に不満がある場合の対応｜権利変換計画の認可取消訴訟と営業廃止の補償（都市再開発法97条1項）

目次

1. 質問
2. 回答
3. 解説
5. 関連事例集

質問

再開発区域内の駅前建物を賃借して菓子店を営業していますが、区域一帯の再開発の話が進み、再開発組合が設立され、このたび再開発組合から「権利変換計画配置設計図」の内示を受けました。

現在、我々の店舗は、駅の近くにある総合病院の向かいに位置しており、お見舞い客がお菓子を持参するために買って下さることで営業が成立しております。権利変換計画図では、我々の店舗の借家権の割り当てられる場所は、病院と反対側に位置することになってしまい売上が大幅に減少してしまうおそれがあります。

この点を、組合担当者に抗議しましたが「地権者の意見も聞いてなるべく希望を取り入れて作成した。要望には応じられない。」という回答です。

このままですと店舗倒産のおそれもあります。何か対策は無いでしょうか。

回答

１　再開発ビルにおける賃貸建物の位置に関する不利益については、第1に建物の変更の要求、第2に不利益による損害の補償が可能です。但し、権利変換期日後にこれらの点を争うことは大変困難ですから早い時期に組合と交渉をすることが大切です。

２　市街地再開発事業は、都市部の土地高度利用や建物の不燃化や耐震化などの公共目的を推進するために、建物の建て替えや明け渡しについて一括処理を可能とする権利変換という特例を認めた都市再開発法によるビルの建て替え手続です。

３　再開発区域内の建物に関する借家権は権利変換期日に全て消滅し、建物所有権は全て再開発組合に移転され、建物占有者は明け渡しに伴う損失補償の提供を受けて、ビルの建て替え期間の立退きをすべきことが法定されています。再開発ビルが建築されると、権利変換計画に記載された地権者（建物所有者）が、新しいビルの所有権を取得することができます。借家権者は、従前家主（建物所有者）が取得する建物についての借家権を取得します。

４　権利変換の配置について、法令に一応の基準はありますが、詳細は組合内の話合いと、権利変換計画案の承認決議という形の多数決により決まります。権利変換計画案の縦覧が行われて、権利変換計画の認可申請が行われる前後まで、特殊事情があれば組合に対して最大限に主張して交渉すると良いでしょう。抗議にも関わらず、手続が進んでしまった場合は、権利変換計画の認可取消訴訟を提起する手段もあります。

５　再開発に伴う建物の明け渡しの補償は、都市再開発法９７条の通損補償により補償されます。これは用地対策連絡会基準、いわゆる「用対連基準」によって算定されることが多いのですが、仮移転後の減収補償などが一般的に不足しがちであり、実際に移転する営業者の立場で見ると不相当な場合も多く見受けられます。

６　権利変換計画の実施に伴って、営業環境が変わりすぎてしまい、事業の継続が困難になってしまったというような特殊事情がある場合は、移転に伴う通損補償（都市再開発法９７条１項）の請求の際に、「営業廃止補償」を求める手段が考えられます。これは、移転すると営業が成り立たないので、営業権の価値そのものを補償して貰うという考え方です。営業権価格の算定方法も様々ありますのでいくつか御案内致します。

７　但し、道路など公共用地の収用手続なども含めて「営業廃止補償」は一般に補償額が大幅に増加してしまうという性質もあり、極めて抑制的に運用されているのが実情です。どうしてもお困りの場合は経験のある弁護士事務所に御相談なさり、一緒に法的主張を考えて貰うと良いでしょう。

８　その他の関連する事例集はこちらをご覧ください。

解説

第１　市街地再開発事業の概論

市街地再開発事業は、都市部の土地高度利用（国民経済の発展）や、建物の不燃化や耐震化など、公共目的を推進するために、建物の建て替えや明け渡しについて一括処理を可能とする権利変換という特例を認めた都市再開発法によるビルの建て替え手続です。

木造家屋の密集区域を鉄骨鉄筋コンクリート造の建物などの耐震不燃建物に建て替えることにより、建物の不燃化と耐震性向上を図ることができ、都市の防災機能を向上させることができます。建物の防災機能が向上することにより、当該建物の所有者や賃借人だけでなく、当該建物の周りの建物の所有者や賃借人の安全性も向上することになります。床面積の増大により人口過密地区を解消したり、上下水道の整備を促進できれば、伝染病の防疫など公衆衛生の向上に役立ちます。

商業区域においては、高層ビルの建設により床面積が増加すれば商業機能を高めることにより、土地の高度利用による国民経済の振興というメリットを享受することもできます。当該建物の商業機能が高まったことの相乗効果により、街の賑わいが増大すれば、当該建物の周りの建物の所有者や賃借人も商業機能が高まったメリットを享受することができます。

土地建物は私有財産ですが、特に市街地においては単独で存在しているものではなく、区域一帯の中で隣地と共に存在し利用されており、ひとつの建物が倒壊したり火災になってしまうと、延焼類焼などにより周りの住人にも被害を巻き込んでしまうおそれがありますし、区域一帯が商業ビジネスで発展しているときに一区画の地主だけが反対してビルの建て替えができないことになってしまうと区域全体の経済発展が阻害されてしまいます。

そこで、市街地の木造家屋密集地区を中心に、行政による「再開発促進区」の都市計画決定（有識者等による都市計画審議会の議決）などを条件として、区域一帯の一括建て替えを促進する都市再開発法の権利変換手続が整備されることになったのです。自分が所有・賃借している土地建物だからと言って、公益性のある周辺一帯の建て替え手続に反対し続けることはできない仕組みになっているのです。

権利変換手続の概要を示します。

第２　権利変換期日における権利の消長と明け渡し

再開発区域内の建物に関する占有権限（所有権、借家権）は、権利変換計画に従い、権利変換期日に全て消滅し、建物所有権は再開発組合（市街地再開発事業の施行者）に移行し、全ての占有者は、明け渡しに伴う転居費用など損失補償の提供を受けて、ビルの建て替え期間の立退きをすべきことが法定されています。

権利変換計画書には、従前建物の土地建物の特定と評価額が記載され、これに対応して割り当てられる（権利変換される）建て替え後の建物の面積と評価額と、敷地利用権の特定と評価額が記載されます（権利変換の書式は都市再開発法施行規則別記様式第１０を参照下さい）。

権利変換期日に、建物所有権は従前大家から再開発組合に移転し、建物賃借権は消滅することになります（都市再開発法８７条２項）。

建物所有権が消滅すると、従前所有者は建物を占有し続ける法律上の根拠を失いますが、都市再開発法では、組合からの明け渡し請求を受けるまでは引き続き占有継続することができると規定されています（都市再開発法９６条１項）。

組合からの明け渡し請求は、３０日以上の猶予をあけて通知する必要があります（都市再開発法９６条２項）。これは通常、内容証明郵便で通知されます。実際の再開発手続においては、権利変換期日前から立ち退きが進行しているケースが多くなっています。

組合が明け渡しを求める場合は、事前に「権利を有する者が通常受ける損失」を補償する必要があります（都市再開発法９７条１項、同９６条３項）。

この補償額は、当事者の協議により定めることができますが、当事者の協議が調わない場合は、審査委員の過半数の同意を得た金額を支払って明け渡しを求めることができます。

占有者がこの金額に同意せず、弁済手続に協力しない（組合提示額を受領拒否する）場合は、法務局に対する弁済供託をすることができます。

法務局に供託されると、法的には被供託者に弁済したのと同じ効力を有することになりますので（民法４９４条）、組合は、民事保全法に基づき占有者に対して明け渡しを求める仮処分を申し立てて、強制執行により明け渡しを実現することができます。

この明け渡しに伴う損失補償は、一般の民事事件で適用される民法４１５条や７０９条の損害賠償方法である「実損害」ではなく、都市再開発法９７条で「権利を有する者が通常受ける損失を補償しなければならない」と定められています。言わば「見込み額」の補償で足りると法定されているわけです。

この補償金は、明け渡しの前に受領することができますが、明け渡し後に実損害との差額が発生しても、これを別途請求することはできない仕組みになっています。

このように都市再開発法９７条が実損害の弁償を求めず、損失の見込み額の補償で足りると定めているのは、再開発の建て替え手続を簡素化し、一括処理することにより建て替えのスピードアップを図る趣旨であると考えられます。勿論、これは占有者が受ける損失の一部を補償しなくても良いという趣旨ではなく、その算定と弁済方法を少し変えるという手続になっているだけです。

第３　再開発における権利変換計画の基準、基本的考え方

このように、公共の福祉に着目して、都市密集地の建て替えを促進する手続である市街地再開発事業においては、都市再開発法の権利変換手続を適用することにより、必ずしも地権者・物件占有者などの関係権利者全員の同意を経ることなく建て替え手続を進めることができる仕組みになっていますが、私有財産制、財産権の保障、私的自治が認められた我が邦においては、各権利者の権利を最大限に尊重しながら手続を進めることが必要であり、都市再開発法においても種々の規定を置いて、当事者間の衡平および権利者の保護に注意を払っています（都市再開発法７４条）。

法７４条１項は、私権を制限する権利変換手続の大前提として、公益目的が実現される事業であることを改めて要求している条項です。災害を防止するというのは、木造建物を鉄骨やコンクリート造などの耐震建物に建て替えることであり、衛生の向上というのは、上下水道の整備や人口過密区域の解消が想定されています。必要も無いのに（公益目的も無いのに）、国民の権利を制限してまで建て替え手続を強制的に進めることは許されないという趣旨です。

法７４条２項は、権利変換計画を定めるにあたり、権利者相互の衡平に十分な考慮を要することを要求している条項です。前記の通り、市街地再開発事業は必ずしも全員の同意を経ること無く、ある程度強制的に建物の建て替えを促進してしまう手続ですから、意に反して建て替え手続に参加させられる地権者や占有者も当然に含まれることになるので、権利者間の衡平は最大限に守られなければならないのです。

法７４条１項に定める通り、もともと再開発事業は、施設建築敷地の合理的利用を図ることにより公共の福祉を増進させる目的で促進される手続ですから、事業者である従前地権者・占有者が従来よりも不利な営業環境に晒されてしまうことは本来有り得ないことになるのです。再開発ビルに建て替えられることにより、区域内の建物の利便性が向上して、区域内事業者全員の経営環境が好転することになる、というのが原則です。

権利変換計画における占有者の再配置方法について、都市再開発法７７条２項に基本的な考え方が示されています。

これは従前建物所有者（従前家主）に対して与えられる再開発建物の内容について規定している条項ですが、「施行地区内の土地又は建築物の位置、地積又は床面積、環境及び利用状況とそれらの者に与えられる施設建築物の一部の位置、床面積及び環境とを総合的に勘案」するというのは、利用状況を考慮するわけですから、実際に占有している借家権者の占有および営業の状況を考慮すべきことを意味していると解釈することができます。地権者（従前大家）の意向だけで権利変換の配置を決めてしまうことは本条項に違反する可能性があります。

また、権利者同士の位置関係、配置関係については、個別利用区における「照応の原則」を定めた法７７条の２第３項を参考にすることができます。個別利用区は、文化財建築物など再開発区域内で建て替えせずに建物を存置したり移築することができる区域です（都市再開発法７条の１１第２項）。

これは、個別利用区内における、地権者間の位置関係について、「宅地の相互の位置関係、地積、環境、利用状況その他の事情ができる限り照応」すべきことを要求しているものですが、通常の再開発手続においても、前記の権利変換計画の基準（法７４条２項）、施設建築物の一部についての規定（法７７条２項）の趣旨を実現するために具体的に考慮すべき基準を示していると解釈することができます。つまり、再開発事業によって合理的な敷地利用が促進され建物の利便性が向上するのですから、従来の商業床占有者が、再開発ビルに再入居して事業を継続する場合にも、従前の営業に遜色無い営業環境が提供されるべきことが求められていると解釈できるのです。

具体的な権利変換計画案において、配置図面を検討する場合は、各占有者の占有形態の特質を整理することが必要です。従前床の種類毎に権利変換の配置がもたらす影響を考えてみましょう。

住居床・・・基本的にどこに移転しても居住することに差し支えは無いが、日照条件など現行の条件をなるべく考慮した配置にすべきと考えられます。

事務所床・・・基本的にどこに移転しても営業することに差し支えはないと考えられますが、駅からの徒歩距離など事務所としての利便性には配慮を要すると考えられます。来客があっても特定少数の関係者しか想定されません。

商業床・・・不特定多数の顧客を相手に営業をしている場合、従来の営業状況を維持できるかどうか、業種毎に個別具体的な検討が必要です。建て替え前の顧客が、建て替え後にきちんと同じくらい戻って来るかどうか、詳細な検討が必要です。商業床の場合は業種によって立地に対する要求度が異なってきます。今回の御相談のような特殊事情（倒産の危機など）があれば最大限に配慮することが必要になります。住居床の占有者であれば何処に移転しても「死ぬ」ということはありませんが、商業床の場合は移転先によっては「死んでしまう（倒産してしまう）」ということが起こり得るのです。区域一帯の建て替えによって公共の福祉を増進し、従前地権者も従来通り再入居できるという都市再開発法の制度趣旨を考えれば、このような企業としての「死」を強要するような権利変換計画を法が許容することはあり得ないと考えられます。

このように、権利変換の配置を考える場合に、従来の建物の利用状況によって、配置に対する要求度も変わってくることになりますので慎重な検討が必要になります。組合側があなたの店舗の営業の特殊性を良く理解していない場合は、詳細な資料を提示して、権利変換の配置が重要であることを説明し、区割り案に反映するように求めていくことが必要です。

再開発ビルの設計方法などにより、顧客・通行人の動線が変更されて、現在の場所に相当する顧客の通行量を上回るような場所が現出するということであれば、その場所に移転して同様の営業を継続することも考え得るところですが、これを検討するためにはエスカレーターやエレベーターやメインエントランスの自動ドアなども含めた詳細な設計図を検討する必要があるでしょう。隣接区域の開発計画が影響することもあります。将来的に「顧客の流れ」が変わる予定があれば、それに合わせて配置も考える必要があります。

従って、御相談者様のような賃借人の営業が全く成り立たなくなってしまうような借家権の配置を行っている権利変換計画案は、前記の基準である、法７４条２項、法７７条２項および法７７条の２第３項の趣旨にも違反し、法的無効を免れることができない可能性があります。

組合が手続を強行し、権利変換計画の縦覧を行い、これに適正な意見書を提出しても、不採択通知が行われ、行政が権利変換計画の認可決定を行ってしまった場合は、裁量権の逸脱があるとして取消訴訟を検討することになります。しかし、賃借人の営業が全く成り立たなくなってしまうということの立証は困難ですし、権利変換計画を認可したこと自体が裁量権の逸脱であると裁判所に認定されるのは一般に困難であると言わざるを得ません。

なお、再開発に関する取消訴訟については、当事務所事例集『第二種再開発事業への異議申立手続』を御参照下さい。

第４　都市再開発法９７条通損補償の算定方法

再開発に伴う建物の明け渡しの補償は、都市再開発法９７条の通損補償により補償されます。これは用地対策連絡会基準、いわゆる「用対連基準」によって算定されることが多いのですが、仮移転後の減収補償などが一般的に不足しがちであり、実際に移転する営業者の立場で見ると不相当な場合も多く見受けられます。

公共目的で私有財産を制限する場合の補償の考え方として、土地収用法における「完全補償説」を参考にすることができます。憲法２９条３項の「正当な補償」の解釈論です。完全補償説は、収用の前後を通じて被収用者の財産価値を等しくならしめるような補償をなすべきであるという考え方です。

土地収用法に関して裁判所は、個別の土地の収用に際して完全な補償が必要であるとの考え方を示しています。憲法で認められた所有権絶対、私有財産制の沿革からしても完全補償説が原則と考えられます。

最高裁判所昭和４８年１０月１８日判決

「おもうに、土地収用法における損失の補償は、特定の公益上必要な事業のために土地が収用される場合、その収用によつて当該土地の所有者等が被る特別な犠牲の回復をはかることを目的とするものであるから、完全な補償、すなわち、収用の前後を通じて被収用者の財産価値を等しくならしめるような補償をなすべきであり、金銭をもつて補償する場合には、被収用者が近傍において被収用地と同等の代替地等を取得することをうるに足りる金額の補償を要するものというべく、土地収用法七二条（昭和四二年法律第七四号による改正前のもの。以下同じ。）は右のような趣旨を明らかにした規定と解すべきである。」

この判例で言及している昭和４２年改正前の土地収用法７２条は次のような規定でした。

土地収用法（昭和４２年改正前規定）
第７２条（土地の収用の損失補償）
収用する土地に対しては、近傍類地の取引価格等を考慮して、相当な価格をもつて補償しなければならない。

対応する現行規定は、次の通りです。

土地収用法（現行規定）
第７１条（土地等に対する補償金の額）
収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額は、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とする。

この判例では、土地収用法における公共用地の収用が、道路工事や河川工事や砂防工事や運河工事など、特定の場所における個別の不動産を収用するものであって、農地改革の様に全国的に土地の利用関係を変更するものではなく、個別不動産に対して「特別の犠牲」を求める手続だから、原則として、完全な補償、すなわち、収用の前後を通じて被収用者の財産価値を等しくならしめるような補償が必要であるという考え方に立っています。この理屈は現行の土地収用法７１条についても当てはまるものと考えることができます。

このように土地収用の場面における完全補償説は、「収用の前後を通じて被収用者の財産価値を等しくならしめるような補償」と解釈されています。

このように判例や実務の立場では「正当な補償」には相当な補償で足りる場合と完全な補償が必要な場合があることになりますが、都市再開発の場合は、農地改革など社会全体の変革に伴う私権制限に関する場合ではなく、土地収用の場合と同様に個別的な私権制限の事案といえますから、その場合の「正当な補償」とは「再開発の前後を通じて各権利者の財産価値を等しくならしめるような補償」と解釈できることになります。

これを、再開発における事業者の移転の場面に当てはめて考えると、移転に伴って事業者に経済的損失を与えないような補償が必要となり、移転後の事業の見込みが全く立たず、移転補償に関する用地対策連絡会基準で定められた移転補償では対応できないと考えられる場合は、「営業廃止補償」を求めていくことが考えられます。

第５　営業廃止補償

再開発に伴う移転先を探しても適当な移転先が見つからず、移転可能な場所があったとしても、そこに移転した場合は経営環境が変わりすぎて従前の営業が全く成り立たなくなってしまうおそれがある場合は、「営業廃止補償」あるいは「営業規模縮小補償」を求めていくことを検討すると良いでしょう。

再開発で良く用いられる「用対連基準」にも「営業廃止補償」の項目はありますが、これが実際の再開発手続で採用されることは極めて稀となっています。

用対連基準は、土地収用法に基づく損失補償の基準として定められた政令の一種（国土交通省訓令）である「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱（昭和３７年６月２９日閣議決定）」に基づいて、中央省庁、公団、公社などの関係機関により設立された用地対策連絡協議会が細目を定めた「公共用地の取得に伴う損失補償基準（昭和３７年１０月１２日用地対策連絡会決定）」のことを指します。現在では、国土交通省の「公共用地の取得に伴う損失補償基準」も策定され、ほぼ同じ内容となっております。

• 国土交通省の公共用地の取得に伴う損失補償基準
• 国土交通省の公共用地の取得に伴う損失補償基準の運用方針
• 国土交通省損失補償取扱要領
• 財産評価基本通達（抄）

前記公共用地の取得に伴う損失補償基準の営業廃止補償に関する項目を引用します。

以上の基準は、次のように要約することができます。

１　営業廃止補償が認められる場面

社会通念上当該営業所、店舗等の妥当な移転先がないと認められる次の場合。

２　営業廃止補償額

営業権価格＝年間超過収益額÷０．０８

ここで、年間超過収益額は、過去３か年の平均収益額から年間企業者報酬額及び自己資本利子見積額を控除して得た額です。

年間起業者報酬額は、財産評価基本通達により、次の金額となります。

• 平均利益金額５千万円以下→超過収益金額＝ゼロ
• 平均利益金額５千万円超～１億円以下→年間起業者報酬額＝平均利益金額×０．３＋１０００万円
• 平均利益金額１億円超～３億円以下→年間起業者報酬額＝平均利益金額×０．２＋２０００万円
• 平均利益金額３億円超～５億円以下→年間起業者報酬額＝平均利益金額×０．１＋５０００万円
• 平均利益金額５億円超→年間起業者報酬額＝平均利益金額×０．０５＋７５００万円

自己資本利子見積額は、自己資本額×０．０８です。

この計算方法の基本的な考え方は、年間利益を期待利回りで還元して、元本価値を算出するというものです。益回り８パーセントというのは、上場企業における株価収益率ＰＥＲに換算すると１２．５倍ということになり、年間利益の１２．５倍を営業権価格（株式時価総額）と見積もりすることになります。

しかし、用対連基準では「超過収益金額」に様々な補正要素が加味され、５千万円以下の年間営業利益では営業権価格はゼロとなってしまいますし、「年間企業者報酬額」と「自己資本利子見積額」の名目で、平均収益額から大幅に控除されてしまいますので、営業者の立場では相当とは言えない計算結果となってしまいます。

前記の完全補償説の趣旨に鑑みれば、小規模事業者であっても営業廃止の損失を被るのであれば相当額の補償を求めることができると考えるべきです。小規模事業者の営業廃止補償を一律認めないこととする取り扱いがあった場合は、違法（都市再開発法９７条１項違反）又は違憲（憲法２９条３項違反）の処分ということで無効主張をすることが考えられます。

第６　具体的主張方法

以上のように、用対連基準によると再開発に伴って事業継続が極めて困難な事例であっても「営業廃止補償」の項目が適用されること自体が困難ですし、仮に適用されたとしても営業権価格はゼロまたは非常に低額の金額となってしまうおそれがあります。具体的な移転先を観念することができないのに、形式的に移転補償額を算出した通損補償の明細書を提示して明け渡しを求めることは不当な要求であると考えられます。

従って、組合側との補償協議を行う場合には、次のような資料を用意して交渉していくことが考えられます。

（１） 同等程度の経営環境の移転先が見つからない事情を示す資料・・・不動産仲介業者との連絡内容を示す書面、賃貸物件検索サイトの条件指定検索結果画面印刷

（２） 入居可能な物件に移転しても経営が成り立たないことを示す資料・・・入居可能物件の詳細資料、入居可能物件近隣の通行量調査など経営環境を示す資料

（３） 従来店舗の顧客の特性を示す資料・・・個々の顧客の個別陳述書（入居可能物件に移転した場合の店舗利用見通しを含む）

（４） 営業廃止補償額を示す資料・・・３年分の損益計算書（複数店舗を経営している法人であれば、当該店舗の営業部分に限った損益計算書を作成する）

組合側は例外的な措置である「営業廃止補償」の適用には難色を示すことが多いでしょう。「営業廃止補償」は一般に補償額が大幅に増加してしまうという事情もあり、極めて抑制的に運用されているのが実情です。

実際の明け渡し交渉は、権利変換期日を待たずに組合設立直後から始まります。どうしてもお困りの場合は経験のある弁護士事務所に御相談なさり、一緒に法的主張を考えて貰うと良いでしょう。

以上