借地借家法抜粋〜定期借家権について（最終更新、令和２年９月１６日）
第３８条（定期建物賃貸借）
第１項 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
第２項 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
第３項 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
第４項 第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
第５項 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
第６項 前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
第７項 第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
第３９条（取壊し予定の建物の賃貸借）
第１項 法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。
第２項 前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない。
第４０条（一時使用目的の建物の賃貸借）この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。
※参考判例、東京地裁平成２６年１１月２０日判決
『ウ 原告の主張に沿う証人Ａの供述によれば，旧賃借建物については普通賃貸借であったにもかかわらず，本件賃貸借契約が定期建物賃貸借として新たに締結されることとなるが，これによって生じる借家権喪失を補填しうるだけの経済的合理性必要性を認めることができない。すなわち，被告は，本件賃貸借契約の締結は，旧賃借建物から本件建物へ移転に伴うものであったが，この際，被告が受けた経済的給付等の利益は，引越費用，玄関先の塀の改造等とわずかであり（その他の移転補償は受けていない。），他方で，証人Ａにおいても，被告からの申し出があれば，普通賃貸借による条件でも応じたと供述していることからすると（証人Ａ），本件賃貸借契約を定期建物賃貸借に該当すると解すべき経済的条件を欠いている。（中略）
以上に説示したことに加え，定期建物賃貸借契約については，当該契約に係る賃貸借契約は契約の更新がなく，期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず，法３８条所定の厳格な書面性を要すると解される最高裁判例（最一判・平成２４年９月１３日民集６６巻９号３２６３号）に照らすと，前記(1)で説示したことをもっても，前記ア及びイの要式性等の不備を看過しえないばかりか，さらに，前記ウないしオの事実を併せ考慮すると，本件賃貸借契約は，定期建物賃貸借であると解することはできない。』
※参考判例、最高裁平成２４年９月１３日判決
『 ２ 原審の適法に確定した事実関係の概要は，次のとおりである。
(1) 被上告人は，不動産賃貸等を業とする会社である。
上告人は，貸室の経営等を業とする会社であり，本件建物において外国人向けの
短期滞在型宿泊施設を営んでいる。
(2) 被上告人は，平成１５年７月１８日，上告人との間で，「定期建物賃貸借
契約書」と題する書面（以下「本件契約書」という。）を取り交わし，期間を同日から平成２０年７月１７日まで，賃料を月額９０万円として，本件建物につき賃貸借契約を締結した。本件契約書には，本件賃貸借は契約の更新がなく，期間の満了により終了する旨の条項（以下「本件定期借家条項」という。）がある。
(3) 被上告人は，本件賃貸借の締結に先立つ平成１５年７月上旬頃，上告人に対し，本件賃貸借の期間を５年とし，本件定期借家条項と同内容の記載をした本件契約書の原案を送付し，上告人は，同原案を検討した。
(4) 被上告人は，平成１９年７月２４日，上告人に対し，本件賃貸借は期間の満了により終了する旨の通知をした。
３ 原審は，上記事実関係の下で，次のとおり判断して，本件賃貸借は定期建物賃貸借であり，期間の満了により終了したとして，被上告人の請求を認容すべきものとした。
上告人代表者は，本件契約書には本件賃貸借が定期建物賃貸借であり契約の更新がない旨明記されていることを認識していた上，事前に被上告人から本件契約書の原案を送付され，その内容を検討していたこと等に照らすと，更に別個の書面が交付されたとしても本件賃貸借が定期建物賃貸借であることについての上告人の基本的な認識に差が生ずるとはいえないから，本件契約書とは別個独立の書面を交付する必要性は極めて低く，本件定期借家条項を無効とすることは相当でない。
４ しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
期間の定めがある建物の賃貸借につき契約の更新がないこととする旨の定めは，公正証書による等書面によって契約をする場合に限りすることができ（法３８条１項），そのような賃貸借をしようとするときは，賃貸人は，あらかじめ，賃借人に対し，当該賃貸借は契約の更新がなく，期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて，その旨を記載した書面を交付して説明しなければならず（同条２項），賃貸人が当該説明をしなかったときは，契約の更新がないこととする旨の定めは無効となる（同条３項）。
法３８条１項の規定に加えて同条２項の規定が置かれた趣旨は，定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って，賃借人になろうとする者に対し，定期建物賃貸借は契約の更新がなく期間の満了により終了することを理解させ，当該契約を締結するか否かの意思決定のために十分な情報を提供することのみならず，説明においても更に書面の交付を要求することで契約の更新の有無に関する紛争の発生を未然に防止することにあるものと解される。
以上のような法３８条の規定の構造及び趣旨に照らすと，同条２項は，定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って，賃貸人において，契約書とは別個に，定期建物賃貸借は契約の更新がなく，期間の満了により終了することについて記載した書面を交付した上，その旨を説明すべきものとしたことが明らかである。そして，紛争の発生を未然に防止しようとする同項の趣旨を考慮すると，上記書面の交付を要するか否かについては，当該契約の締結に至る経緯，当該契約の内容についての賃借人の認識の有無及び程度等といった個別具体的事情を考慮することなく，形式的，画一的に取り扱うのが相当である。
したがって，法３８条２項所定の書面は，賃借人が，当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく，期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず，契約書とは別個独立の書面であることを要するというべきである。
これを本件についてみると，前記事実関係によれば，本件契約書の原案が本件契約書とは別個独立の書面であるということはできず，他に被上告人が上告人に書面を交付して説明したことはうかがわれない。なお，上告人による本件定期借家条項の無効の主張が信義則に反するとまで評価し得るような事情があるともうかがわれない。
そうすると，本件定期借家条項は無効というべきであるから，本件賃貸借は，定期建物賃貸借に当たらず，約定期間の経過後，期間の定めがない賃貸借として更新されたこととなる（法２６条１項）。』