第一種市街地再開発事業、第二種市街地再開発事業 （最終改訂、平成２７年１月３０日）

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　都市再開発法の制度趣旨は、「この法律は、市街地の計画的な再開発に関し必要な事項を定めることにより、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図り、もつて公共の福祉に寄与することを目的とする。（都市再開発法１条）」とされています。つまり、市街地の高度利用を促進することにより、公共の利益を増進させるということになります。

　市区町村の都市計画で「高度利用地区（都市計画法第９条第１８項）」に指定されている地区内に存在する建物については、地権者が市街地再開発組合を設立して都市再開発法の権利変換手続に従って手続すれば、借地借家法の賃貸借契約更新拒絶をすることなく、権利変換手続きにより強制的に賃貸借契約の効力を消滅させることができます（都市再開発法３条１号、８７条２項）。

第一種市街地再開発事業と、第二種市街地再開発事業

　市街地再開発事業には、第１種と第２種があり、第１種が「権利変換方式」であり、第２種が「管理処分方式」とされています。「管理処分方式」とは、再開発地域に不動産の権利を所有する者の権利を強制的に買い取ることを認める方式です。公共的観点から考えて再開発事業の必要性と緊急性が高い事業において認可される方式です。第２種市街地再開発事業では、事業主体として、「個人施行」や「（地権者による）市街地再開発組合」による手続が認められず、主に、市区町村や都道府県などの地方自治体や、独立行政法人都市再生機構が、市役所整備などの公共性の高い事業において用いることができる手続方法です。その他、例えば、オリンピック開催をするために必要だということで競技場を建設したりするような場合にも、利用することができると考えられます。具体的には阪神淡路大震災被災地再開発、東京亀戸、大島、小松川再開発があります。

　これに対し、第一種市街地再開発事業は、前記の第２種事業よりは緊急性や公共性が認められませんが、一定の必要性が認められる事案で、都市再開発法の定める手続に従って処理することにより、「権利変換」をすることが認められるものです。権利変換とは、権利変換期日において、市街地再開発区域内の土地建物の旧来の権利が全て消滅し、代わりに、市街地再開発後の新しい土地や建物等の権利が与えられることを意味します。権利変換により、円滑な建物の建替え工事が促進されることになります。

都市再開発法第８７条（権利変換期日における権利の変換）
第１項　施行地区内の土地は、権利変換期日において、権利変換計画の定めるところに従い、新たに所有者となるべき者に帰属する。この場合において、従前の土地を目的とする所有権以外の権利は、この法律に別段の定めがあるものを除き、消滅する。
第２項　権利変換期日において、施行地区内の土地に権原に基づき建築物を所有する者の当該建築物は、施行者に帰属し、当該建築物を目的とする所有権以外の権利は、この法律に別段の定めがあるものを除き、消滅する。ただし、第六十六条第七項の承認を受けないで新築された建築物及び他に移転すべき旨の第七十一条第一項の申出があつた建築物については、この限りでない。


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